Вопросы к Юристу

Оформление прав собственности на газопровод

Уважаемые дольщики ЖК «Зеленые аллеи». Крышные котельные в ЖК «Зеленые аллеи» не являются общей долевой собственностью, поскольку: 1.

От крышных котельных идет обогрев и подача горячей воды не только для конкретного дома, на котором они расположены, но и для объектов социального назначения: детского сада, школы. 2. Денежные средства участников не использовались Застройщиком на строительство крышных котельных.

Согласно Постановления Пленума от 23.07.2009 года

«О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»

.при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е.

общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Как оформить котельную в собственность

При наличии съемки необходимо посмотреть, насколько она стара и насколько изменились условия. Если больше чем на 35%, то съемка делается заново.Результат шага 4:Получение проекта привязки котельной в полном объеме.

Результат шага 1: определить оптимальное месторасположение котельной. Инфо Если такой вариант находится, то реализуем шаг 2. Если нет, то рассматриваем вариант встроенной или пристроенной котельной.

Совет 1: Как оформить газопровод в собственность

В зависимости от того, к движимому или недвижимому имуществу будет отнесен газопровод, будет зависеть и порядок его оформления в собственность. Часть регистрационных инстанций относит газопровод к недвижимому имуществу и регистрирует в обычном порядке, часть – к движимому и отказывает в регистрации.

2 В случае, если газопровод — недвижимое имущество, пройдите обязательную регистрацию и поставьте его на баланс. При этом процедура будет выглядеть как процедура оформления квартиры: получите технический паспорт, план, при необходимости — кадастровый паспорт, свидетельство о праве собственности.Обратите внимание, что вам как собственнику совсем не выгодно, если газопровод сочтут имуществом движимым.

Процедура такого оформления детально не регламентирована, а это значит, что есть риск, что «доброжелатели» поспешат оспорить ваше имущественное право.

Монтаж и эксплуатация газовой крышной котельной в многоквартирном доме

Перед монтажом, проводится экспертиза, направленная на определение несущей способности и определения мероприятий по усилению конструктивно значимых элементов здания.Изготавливается покрытие под котельной из негорючих материалов. Как правило, для этого заливают бетонную подушку с толщиной 20 см.Отдельно предусматриваются меры по обеспечению безопасности (изготовление перил по периметру крыши) и увеличению звукоизоляции модулей.Установка блочно-модульного отопительного оборудования, требует изготовления отдельного проекта и подходит для зданий, в которых изначально не планировалось отапливать помещения данным способом.Модульная котельная представляет собой полностью укомплектованную тепловую станцию, готовую к работе.

Все оборудование вмонтировано в модуль.

БМК дополнительно укомплектовывается комнатами для обслуживающего персонала.

Дело № 2-1037/2012

В обоснование иска указано, что ООО «С» являлся застройщиком на строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: , .

В ходе строительства дома ООО «С» построил крышную газовую котельную в виде отдельного нежилого помещения, оснастив его приобретенным на собственные средства оборудованием.

Регистрация права общедолевой собственности ответчиков на крышную газовую котельную как на общее имущество многоквартирного дома является необоснованной.

Какие документы нужны для установки газового котла

Если заявление будет удовлетворено, вам на руки выдадут технические условия для монтажа газового оборудования. 2 После этого можно будет приступить к разработке проекта установки.

Он включает в себя схемы монтажа газового котла и прокладки газопровода от точки подключения в вашей квартире до городских газовых коммуникаций.

Если подключение предполагается в частном секторе, то дополнительно прилагается схема проведения газовых коммуникаций по участку, а также обозначение точки входа в жилое здание.

Проект должны подготовить инженеры-проектировщики, которые имеют лицензию на проектирование газовых коммуникаций.

3 Проект нужно отправить на согласование в Горгаз или любую другую компетентную службу, которая официально занимается обслуживанием вашего участка. Время, которое потребуется для согласования, зависит от сложности проекта.

Оформление прав собственности на газопровод/котельную

На практике право собственности на большинство наружных газопроводов, построенных частными застройщиками (как физическими лицами, так и организациями), не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Следовательно, с точки зрения закона, прав собственности на них у их владельцев не возникло. Согласно существующему законодательству, данный объект имеет статус самовольного строительства, при этом возникают следующие правовые последствия:

  1. Строительство газопровода при отсутствии разрешения на строительство может быть приостановлено в судебном порядке.
  2. Построенный газопровод может быть признан самовольной постройкой по инициативе собственника участка, по которому проходит газопровод, прокуратуры и иных заинтересованных лиц или лиц, чьи права нарушены на основании решения суда. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом, либо за его счет.
  3. В судебном порядке право собственности на самовольно построенный газопровод может быть признано за лицом, в собственности или пользовании которого находится земельный участок, на котором построен газопровод. Застройщику в этом случае возмещаются только расходы на строительство в размере, определенном судом.
  4. Газопровод, право собственности на который не зарегистрировано, может быть в установленном порядке признан бесхозным с последующим признанием права муниципальной собственности на газопровод.
  5. С газопроводом, право собственности на который не зарегистрировано в установленном порядке, невозможно осуществить никаких сделок, распорядится им, включая выдачу технических условий (или согласия) на врезку в данный газопровод, внесение в качестве залога, получение ипотечного кредита.
  6. Отсутствует возможность списать в уменьшение налогооблагаемой прибыли затраты на приобретение и создание основных средств (амортизировать).

При обнаружении самовольного строительства, правоохранительные органы имеют право возбудить дело об административном нарушении и наложить административный штраф в соответствии со статьей 9.5.

Признание права собственности на газопровод

Несмотря на существование спорных взглядов о возможности признания газопроводов недвижимым имуществом, сложившаяся судебная практика свидетельствует: газопроводы признаются недвижимым имуществом со всеми вытекающими из этого последствиями. В частности, согласно ст. 131 и ст. 219 Гражданского кодекса РФ, право собственности на созданное недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации. Передача прав на газопроводы как на недвижимое имущество также подлежит государственной регистрации.

Наружный газопровод, как объект неразрывно связанный с землей, сложившейся юридической практикой признается как объект недвижимого имущества. На данное имущество распространяются законодательные акты, применимые к объектам недвижимости, следовательно:

  • До начала строительства газопровода, должно быть получено разрешение от администрации с выделением земельного участка под газопровод и приобретением прав на данный участок
  • После завершения строительства оформляется разрешение на ввод газопровода в эксплуатацию с регистрацией газопровода как объекта недвижимости в регистрационном органе для подтверждения приобретения права собственности на газопровод.

Мы проводим комплекс работ, результатом которых является получение свидетельства о праве собственности на газопровод. В случае спорных ситуаций признаем право собственности в суде.

На практике право собственности на большинство наружных газопроводов, построенных частными застройщиками (как физическими лицами, так и организациями), не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Следовательно, с точки зрения закона, прав собственности на них у их владельцев не возникло. Согласно существующему законодательству, данный объект имеет статус самовольного строительства, при этом возникают следующие правовые последствия:

  1. Строительство газопровода при отсутствии разрешения на строительство может быть приостановлено в судебном порядке.
  2. Построенный газопровод может быть признан самовольной постройкой по инициативе собственника участка, по которому проходит газопровод, прокуратуры и иных заинтересованных лиц или лиц, чьи права нарушены на основании решения суда. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом, либо за его счет.
  3. В судебном порядке право собственности на самовольно построенный газопровод может быть признано за лицом, в собственности или пользовании которого находится земельный участок, на котором построен газопровод. Застройщику в этом случае возмещаются только расходы на строительство в размере, определенном судом.
  4. Газопровод, право собственности на который не зарегистрировано, может быть в установленном порядке признан бесхозным с последующим признанием права муниципальной собственности на газопровод.
  5. С газопроводом, право собственности на который не зарегистрировано в установленном порядке, невозможно осуществить никаких сделок, распорядится им, включая выдачу технических условий (или согласия) на врезку в данный газопровод, внесение в качестве залога, получение ипотечного кредита.
  6. Отсутствует возможность списать в уменьшение налогооблагаемой прибыли затраты на приобретение и создание основных средств (амортизировать).

При обнаружении самовольного строительства, правоохранительные органы имеют право возбудить дело об административном нарушении и наложить административный штраф в соответствии со статьей 9.5. КоАП РФ (для юридических лиц — от 500 000 до одного 1 000 000 рублей или административное приостановление их деятельности на срок до 90 суток).

Как мы их решаем

В случае если газопровод построен без соблюдения, право собственности на него устанавливается в судебном порядке.

На основании вышеизложенного и в связи с последствиями, которые могут возникнуть при применении традиционного порядка строительства газопроводов, прошу вас обратить внимание на данный вопрос. Со своей стороны, ООО «Консалтинговая компания «Константа» предлагает услуги по оформлению права собственности на газопроводы, на любом этапе его строительства, с регистрацией в Управлении Росреестра.

Узаконивание прав на объекты газового хозяйства

В силу разных причин может сложиться ситуация, когда предприятие владеет газопроводом или иным объектом газового хозяйства, при этом право собственности на указанный объект не зарегистрировано в установленном порядке.

Возможность легализации такого объекта устанавливается индивидуально в отношении каждого объекта и зависит от ряда условий: основания приобретения объекта (строительство собственными силами или с привлечением третьих, приобретение по договору, правопреемство и т. д. ), периода строительства, совокупности имеющихся документов, наличие прав на земельный участок, в границах которого построен газопровод и др.

Когда требуется разрешение на котельную?

  1. Если имеется оборудование, которое работает под избыточным давлением выше 1,6 МПа или при температуре от 250 ºС.
  2. Если в котельной хранится определенный запас топлива — более 1000 тонн горючих жидкостей.
  3. Если котельная относится к газовым.
  4. Если котельная используется для обеспечения теплом и горячим водоснабжением гражданских лиц и социальных объектов.

При этом, если котельная отнесена к 4 классу опасности, то получения разрешения она не требует.

Как получить разрешение на котельную?

Разрешения на котельные регламентируются Федеральным законом № 99-ФЗ от 22.04.2011 «О лицензировании отдельных видов деятельности» и ПП РФ № 492 от 10.06.2013. Данные документы четко и конкретно прописывают порядок получения разрешения на котельную.

Перечислим вкратце обязательные процедуры, через которые придется пройти любому владельцу котельной, относящейся к ОПО:

  1. 1. Объект необходимо запустить в эксплуатацию, что подтверждается Актом ввода в эксплуатацию. Он подписывается всеми членами комиссии и инспектором Ростехнадзора.
  2. 2. Земельный участок или объект собственности, где размещена котельная, должны принадлежать владельцу или быть взятыми в долгосрочную аренду. Подтверждающие это документы обязательны.
  3. 3. Все паспорта на оборудование и тепловые установки должны быть подписаны Ростехнадзором — иметь подпись инспектора, штамп и номер. Это касается тех устройств, которые требуют регистрации в качестве технического устройства.
  4. 4. Все оборудование необходимо зарегистрировать в реестре Ростехнадзора. Ему присваивается класс опасности и выдается свидетельство о регистрации в качестве ОПО.

После подготовки необходимых документов пишется заявление по установленному образцу и передается вместе с бумагами в Ростехнадзор по месту регистрации котельной. Рассматриваются документы в течение 3-х дней, потом выносится решение о выдаче разрешения на котельную. Далее пакет документов передается инспектору и в течение нескольких недель проверяется на соответствие нормам и правилам. Затем владелец котельной получает письмо, предупреждающее его о выездной проверке, а в случае положительного ее исхода получает лицензию.

Доверить получение разрешения на котельную вы можете опытным специалистам в момент, когда собираетесь купить котельную, которые гарантируют комплектность документации и своевременное устранение любых нарушений.

Несколько слов о госрегистрации котельной и оборудования

Здание, в котором находится оборудование, является одним из тех объектов, перемещение которого невозможно без нанесения несоразмерного ущерба его назначению, то есть недвижимостью, права на которую подлежат государственной регистрации (ст. 1 Закона N 122-ФЗ ). Данное утверждение справедливо по отношению к капитальным постройкам и зданиям, то есть к стационарным котельным, которые в основном эксплуатируют предприятия ЖКХ. Блочно-модульные и транспортабельные котельные, незаменимые при аварийных отключениях теплоснабжения, не являются недвижимым имуществом с позиции Закона N 122-ФЗ. То же самое можно сказать об оборудовании котельной, которое монтируется внутри помещения и не включает тепловые сети. Монтаж и демонтаж оборудования котельной специалистами возможны без ущерба для данного имущества, поэтому оно не нуждается в отдельной государственной регистрации. В то же время для оборудования существуют другие обязательные требования, на которых мы остановимся ниже.

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Приобретение здания котельной

Приобретая котельную по договору купли-продажи, покупатель отражает в учете затраты на ее приобретение в составе вложений во внеоборотные активы (счет 08). Следующая операция по переводу имущества в состав объектов ОС (Дебет 01 Кредит 08) вызывает у налогоплательщиков и проверяющих разногласия, связанные с государственной регистрацией недвижимости. Причина в том, что финансовое ведомство в своих ранних разъяснениях указывало, что факт государственной регистрации прав на недвижимое имущество является основанием для перевода его покупателем в состав ОС , и отдельные суды придерживались такой же позиции (Постановление ФАС УО от 21.01.2008 N Ф09-11263/07-С3). При этом чиновники считали, что налогоплательщик не должен уклоняться от госрегистрации. Если новый владелец не спешит с регистрацией, что совсем не в его интересах, то это обстоятельство не дает право не уплачивать налог на имущество (Определение ВАС РФ от 14.02.2008 N 758/08).

Письмо Минфина России от 06.09.2006 N 03-06-01-02/35 доведено Письмом ФНС России от 10.11.2006 N ММ-6-21/[email protected], при этом правомерность разъяснения подтверждена Решением ВАС РФ от 17.10.2007 N 8464/07.

Организация может не уклоняться, но при этом существенно задержать регистрацию права собственности и постановку объекта недвижимости на учет, что, конечно, выгодно с позиции расчета налога на имущество. В последних разъяснениях чиновники высказали несколько иное мнение. Так, например, в Письме от 03.03.2009 N 03-05-05-01/15 Минфин допускает отражение объектов недвижимости в составе основных средств, если по ним закончены капвложения, оформлена "первичка" по приемке-передаче, соответствующие документы переданы на госрегистрацию, а сам объект фактически эксплуатируется. Четкой позиции финансовое ведомство не излагает, поэтому обратимся к арбитражной практике, в которой отправной точкой является обязанность по исчислению налога на имущество, зависящая от бухгалтерского учета объектов.

Судебные инстанции отмечают, что ни ПБУ 6/01 "Учет основных средств", ни Указания по учету ОС не содержат как требований о государственной регистрации прав, так и понятия "ввод в эксплуатацию" объектов ОС. Более того, ранее в п. 4 ПБУ 6/01 среди условий принятия объекта к учету в составе ОС значилось фактическое использование в предпринимательской деятельности, а сейчас - лишь целевое предназначение для такой деятельности. Согласитесь, вопрос о включении имущества в состав налогооблагаемых объектов не может зависеть от волеизъявления налогоплательщика, а должен определяться экономической сущностью этого имущества, на что и указывают арбитры.

Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств, утв. Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н.

В Постановлении ФАС ВВО от 12.05.2008 N А43-21471/2007-6-749 сказано, что организация обязана включить в расчет налога на имущество стоимость переданных ей зданий котельных с момента подписания актов приема-передачи данного имущества, а не с даты государственной регистрации перехода права собственности на эти объекты. Уже с момента передачи они обладали всеми признаками ОС, установленными в п. 4 ПБУ 6/01, в том числе использовались обществом в его хозяйственной деятельности. Поэтому у организации нет оснований задерживать перевод принятого и эксплуатируемого имущества со счета вложений во внеоборотные активы на счет учета ОС, облагаемых налогом на имущество. С позицией арбитражного суда согласилась коллегия ВАС РФ - Определением от 19.09.2008 N 11258/08 она отказала в передаче дела в Президиум ВАС для пересмотра в порядке надзора.

В Постановлении ФАС СКО от 08.10.2007 N Ф08-6588/2007-2440А также рассматривался вопрос учета и налогообложения здания котельной, которое организация вместе с другими объектами недвижимости получила на основании соглашения об отступном. Указанное имущество общество учитывало на счете 08, а на счет 01 это имущество было поставлено в день государственной регистрации права собственности. По мнению арбитров, законодательством не установлено такое условие для отражения имущества в учете в качестве ОС, как наличие государственной регистрации права собственности на введенное в эксплуатацию и фактически используемое имущество. Обязанность учитывать стоимость имущества при исчислении налога возникает с момента подписания акта приема-передачи и фактического получения имущества, а не в момент подачи документов на госрегистрацию. Как и в предыдущем случае, налогоплательщику не удалось добиться пересмотра дела (Определение ВАС РФ от 28.04.2008 N 16599/07). А это подтверждает постулат о том, что факт регистрации права на недвижимость не является определяющим в учете имущества в составе объектов ОС. Обязанность по начислению налога на имущество возникает с момента использования объекта в предпринимательской деятельности. Оформление акта приема-передачи позднее фактической передачи имущества не может являться основанием для освобождения от налогообложения (Постановление ФАС ВВО от 31.12.2008 N А82-13787/2007-27).

Итак, если опираться на судебные решения, то принятая и фактически эксплуатируемая котельная ставится на учет как объект ОС до завершения государственной регистрации . Предположим, что организации отказано в регистрации (по зависящим или не зависящим от нее причинам). Каковы в таком случае действия организации и бухгалтера? Согласно п. 5 ст. 2 Закона N 122-ФЗ отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа (Росрегистрации) от госрегистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд. Указом Президента РФ от 25.12.2008 N 1847 Федеральная регистрационная служба переименована в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии с возложением на нее функций по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если до регистрации покупатель не пользуется имуществом и оно простаивает у продавца, то тогда его следует отражать в составе объектов ОС с даты госрегистрации и ввода в эксплуатацию у покупателя.

Если организация оспаривает решение данного органа, бухгалтеру за то время, пока идет судебное разбирательство, нет необходимости менять порядок учета здания котельной, отраженного в составе ОС. Действительно, в процессе регистрации, отказа и обжалования решения регистрирующего органа принятая по акту приема-передачи котельная продолжает находиться в распоряжении организации и используется в ее деятельности, то есть приносит экономические выгоды (доход). В связи с этим, пока идет суд, бухгалтеру не следует спешить со списанием принятой на баланс котельной, к тому же все операции должны оформляться первичными документами, а в данном случае отказ органа в регистрации (если организация решила его обжаловать) не является окончательным документом, на основании которого объект сменил собственника. До завершения разбирательства в этой роли фактически остается покупатель, использующий переданное ему имущество как объект ОС и правомерно начисляющий по нему амортизацию (и уплачивающий налог на имущество).

Допустим худший вариант - заключенный договор купли-продажи признан судом недействительным. Это означает, что каждая из сторон сделки обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Организация, которая не смогла зарегистрировать право собственности, возвращает имущество продавцу, который, в свою очередь, обязан вернуть полученные денежные средства. В бухгалтерском учете выбывающее имущество списывается с учета (п. 29 ПБУ 6/01), при этом суммы недоначисленной амортизации (остаточная стоимость) включаются в состав прочих расходов (Дебет 91-2 Кредит 01). В составе прочих доходов отражаются возвращенные продавцом средства (Дебет 51 Кредит 91-1). В принципе можно было бы вместо прочих расходов и доходов использовать счет учета расчетов (Дебет 76 Кредит 01, Дебет 51 Кредит 76). Проблема в том, что часть стоимости ОС за период с момента приема-передачи до признания договора недействительным была самортизирована, поэтому счет расчетов в оценке ОС в учете и договоре может не сойтись. Методология учета, прописанная в Инструкции по применению Плана счетов, говорит в пользу первого варианта (применение счета учета прочих доходов и расходов). Заметим, если до регистрации здание котельной учитывалось бы в составе вложений во внеоборотные активы, то в случае отказа в регистрации и признания договора недействительным бухгалтер мог бы списать на счет учета расчетов внеоборотный актив, который не амортизировался, и его учетная оценка могла бы совпасть с оценкой, по которой производились расчеты с продавцом.

И еще: на практике по договору купли-продажи организация может приобрести недостроенный объект недвижимости, который предполагается в будущем использовать в качестве котельной. Такие объекты незавершенного капитального строительства учитываются в составе капитальных вложений и до перевода их в состав ОС не могут рассматриваться как объект обложения налогом на имущество (Постановление ФАС МО от 24.12.2008 N КА-А41/12033-08). Но рано или поздно объект будет достроен. В какой момент после этого он станет основным средством, подлежащим налогообложению?

Строительство здания котельной

При строительстве котельной собственными силами организации предстоит пройти весь путь: начиная с работ по проектированию, комплектации и заканчивая монтажом и наладкой котельной. В результате проведения указанных работ создается инвестиционный объект, в связи с чем расходы на их выполнение не могут быть отнесены на текущие затраты, а должны учитываться в составе капитальных вложений (Постановление ФАС СЗО от 29.06.2007 N А56-10135/2006). Все подготовительные и строительные работы будут формировать фактическую стоимость объекта путем аккумулирования в составе вложений во внеоборотные активы. В таком же порядке отражаются объекты, находящиеся во временной эксплуатации, до ввода их в постоянную эксплуатацию (п. 41 Положения по ведению бухгалтерского учета, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н).

Чтобы построенный объект принять к учету как ОС, организации нужно ввести его в эксплуатацию. А это возможно только при наличии соответствующего разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при осуществлении строительства. Именно разрешение является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства (ст. 55 ГрК РФ). Выдача разрешений находится в компетенции органов местного самоуправления муниципальных районов и городских округов в области градостроительной деятельности (пп. 5 п. 1 ст. 8 ГрК РФ, п. 26 ст. 16 Закона о принципах организации местного самоуправления ).

Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ.

Такими же полномочиями они были ранее наделены в части выдачи актов о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, которые поименованы в СНиП 3.01.04-87 . Акты подписывались и утверждались решением органов, назначивших приемочную комиссию, при этом объект считался принятым только после того, как акт был утвержден уполномоченным органом (п. п. 4.27, 4.28 СНиП 3.01.04-87). В период действия данных положений (до введения Градостроительного кодекса) обязанность поставить законченный строительством объект (здание котельной) на учет в качестве ОС и, соответственно, уплачивать налог на имущество возникала с момента утверждения актов органом местного самоуправления, а не с момента подписания, как считали иногда налоговики (см. Постановление ФАС ВВО от 12.05.2008 N А43-21471/2007-6-749). Сегодня взамен акта государственной приемочной комиссии организации нужно получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, что, по мнению автора, не меняет главного - порядка постановки объекта на учет и начисления налога. Это можно сделать с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию, не дожидаясь, когда за организацией, инвестировавшей средства в строительство объекта недвижимости, будет зарегистрировано право собственности.

СНиП 3.01.04-87 "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения", утв. Постановлением Госстроя СССР от 21.04.1987 N 84.

Чтобы включить построенную котельную в состав ОС, все работы на объекте должны быть завершены и подсоединены все необходимые системы жизнеобеспечения. Пока налоговый орган не представит доказательств завершения строительства такого объекта (окончания капитальных вложений, оформления документов по приемке-передаче объекта, введения его надлежащим образом в эксплуатацию и пр.), его претензии по учету объекта в составе ОС и начислению налога на имущество необоснованны (Постановление ФАС УО от 11.10.2007 N Ф09-8293/07-С3). Надо признать, что строительство котельной порой обходится дороже, чем реконструкция имеющейся, поэтому иногда организации приобретают котельную б/у и по мере необходимости проводят ее дооборудование и переоборудование.

Реконструкция здания котельной

Необходимость проведения реконструкции может возникнуть как в отношении находящейся в эксплуатации котельной, так и в части простаивающего объекта, приобретенного по договору купли-продажи. В первом случае при частичной реконструкции объекта, учитываемого в составе ОС (без полной остановки либо полного прекращения его использования), начисление амортизации по нему не приостанавливается (точно так же продолжается уплата налога на имущество). Кроме того, ПБУ 6/01 не предусмотрено выделение части объекта, подлежащей реконструкции, в отдельный инвентарный объект. Соответствующие рекомендации содержатся в Письме Минфина России от 29.01.2009 N 07-02-18/01. Если котельная подвергается значительной реконструкции (например, в переоборудовании с одного источника энергии на другой), то бухгалтер также может продолжать начислять амортизацию, при условии что срок восстановления объекта не превысит года (п. 23 ПБУ 6/01).

Такой подход существенно упрощает работу бухгалтера, поскольку амортизация начисляется в прежнем порядке до того момента, пока не закончится реконструкция. После этого придется увеличить стоимость ОС и, возможно, срок полезного использования, если эксплуатационные характеристики котельной улучшились.

В случае если котельная приобретается по договору купли-продажи, после чего сразу производится ее реконструкция, то до ее завершения у организации нет оснований включать котельную в состав объектов ОС (даже если договор купли-продажи прошел госрегистрацию). Определяющим для учета объектов ОС является приведение объекта в пригодное для эксплуатации состояние, что происходит уже после реконструкции котельной.

Оборудование котельной

Главный вопрос учета оборудования котельной состоит в том, нужно ли его отражать в стоимости всего комплекса котельной как объекта ОС или можно выделить в отдельный инвентарный объект. На этот счет есть два мнения.

С одной стороны, оборудование котельной является неотъемлемой частью самого объекта недвижимости, так как не может отдельно исполнять свои функции в отрыве от помещения. В пользу этого говорит Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-94 , в котором, в частности, сказано, что в состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, в том числе система отопления, включая котельную установку для отопления (если последняя находится в самом здании). Таким образом, на балансе имущество котельной (объект недвижимости, инженерные коммуникации, технологическое оборудование, инвентарь и измерительные приборы) может учитываться в составе единого комплекса.

Утвержден Постановлением Госстандарта России от 26.12.1994 N 359.

В пользу учета и использования здания и оборудования котельной в составе единого объекта можно привести Постановление ФАС СЗО от 14.01.2008 N А56-22455/2006. Оборудование для отопления размещалось в здании, которое находилось в оперативном управлении госучреждения. Оно имело необходимую лицензию и эксплуатировало оборудование для обеспечения теплом свои здания. Технологическое оборудование было продано другой организации, но само здание осталось в оперативном управлении учреждения, которое имело основания ограничить нового собственника оборудования в распоряжении данным имуществом.

Отметим, что учитывать оборудование вместе со зданием в составе единого инвентарного объекта котельной выгодно. В таком случае работы по замене оборудования (если только они не являются модернизацией) будут считаться ремонтом и соответствующие расходы можно списать на финансовый результат отчетного периода. В противовес этому в Постановлении ФАС СЗО от 28.09.2004 N А56-16861/04 налоговики квалифицировали в качестве самостоятельных объектов ОС насос, блок загазованности, насосный агрегат, электродвигатель и заземляющее устройство, приобретенные для ремонта котельной. В рассматриваемом деле организация не приняла комплектующие на учет в качестве ОС, а отразила их стоимость на счете 26 "Общехозяйственные расходы", поскольку они были приобретены с целью ремонта отдельных узлов котельной и могли функционировать только в составе комплекса котельной. На этом основании налогоплательщик посчитал, что срок полезного использования каждого комплектующего не может быть иным, чем срок использования котельной в целом. Суд согласился с этими доводами, а претензии налоговиков по капитализации затрат на ремонт котельной признал необоснованными.

С другой стороны, возможен учет здания и оборудования котельной отдельно, если они имеют существенно отличающиеся сроки полезного использования. Такой порядок допускает п. 6 ПБУ 6/01. Уровень существенности в названном ПБУ не закреплен, поэтому его следует определить самостоятельно в учетной политике. Если срок полезного использования оборудования отличается от периода использования здания котельной свыше этого уровня, то организация вправе учитывать такое имущество как отдельный инвентарный объект. Правомерность данного подхода подтверждается судебными решениями. Как следует из Постановления ФАС ЗСО от 20.01.2009 N Ф04-8218/2008(19023-А46-26), организация не торопилась вводить в эксплуатацию оборудование, считая, что это нужно делать только после того, как смонтированные объекты будут введены в эксплуатацию в составе единого функционирующего комплекса конструктивно сочлененных объектов (технологической линии). Такие действия налоговиками и судом признаны неправомерными ввиду того, что спорное оборудование как самостоятельный объект обладало всеми признаками ОС. При этом не принят во внимание тот факт, что процесс производства не был налажен организацией. Напомним, для объектов ОС необходимым является предназначение, а не использование в производстве продукции (выполнении работ, оказании услуг).

В учете оборудования и здания котельной как отдельных инвентарных объектов также есть свои преимущества. Например, при замене оборудования на более новое и совершенное бухгалтеру в учете следует отразить замену объекта ОС (выбытие и поступление), а не модернизацию, как если оборудование учитывалось бы в составе всего комплекса котельной. К этому добавим, что стоимость оборудования как отдельного объекта ОС может быть списана скорее, чем если оно амортизировалось бы в составе всей котельной.

Итак, мы привели два варианта отражения в учете оборудования котельной, читателю с учетом конкретных обстоятельств нужно выбрать один из них. Кроме этого, следует знать ряд требований, предъявляемых к оборудованию котельной.

Основные требования к котельному оборудованию Котельная как опасный объект

Опасные производственные объекты подлежат регистрации в государственном реестре в порядке, устанавливаемом Правительством РФ (п. 2 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 116-ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов"). В настоящий момент действует Административный регламент по регистрации опасных производственных объектов . Он распространяется на объекты, к которым относятся предприятие или его цех, участок, площадка, а также иные объекты, на которых:

  • получаются, используются, перерабатываются, образуются, хранятся, транспортируются, уничтожаются опасные (воспламеняющиеся, окисляющие, горючие, взрывчатые, токсичные, высокотоксичные) вещества,
  • используется оборудование, работающее под давлением более 0,07 МПа или при температуре нагрева воды более 115 градусов Цельсия.
Утвержден Приказом Ростехнадзора от 04.09.2007 N 606.

Под последний признак опасного объекта подпадает котельная (группа котельных), работающая на теплосеть города и иного поселения. Границами опасного производственного объекта являются границы территории, обслуживаемой теплоэнергетической организацией жилищно-коммунального хозяйства. Наличие газа во внутренних системах газоснабжения котельной идентифицируется отдельно по признаку наличия воспламеняющихся веществ в составе опасного производственного объекта, которым является система теплоснабжения, обслуживаемая организацией ЖКХ . Таким образом, технологическое оборудование может определять котельную как опасный производственный объект сразу по двум признакам: опасности по котлам и опасности по газовому оборудованию. В отношении опасных объектов регламент предусматривает:

  • учет объекта с присвоением номера в реестре опасных производственных объектов,
  • выдачу регистрирующим органом утвержденной карты учета опасного объекта и свидетельства о регистрации опасного объекта эксплуатирующей его организации.
Письмо Госгортехнадзора России от 04.09.2000 N 03-35/342, Госстроя России от 07.09.2000 N ЛЧ-3918/12 "О регистрации объектов в государственном реестре опасных производственных объектов".

После того как котельная зарегистрирована в реестре опасных объектов, ее эксплуатация периодически проверяется органами надзора. Инспекторы могут прийти с проверкой на любые предприятия, которые имеют подконтрольные объекты: электроустановки, теплоустановки, опасные производственные объекты и т.д.

Деятельность по эксплуатации взрывопожароопасных объектов подлежит обязательному лицензированию в силу пп. 28 п. 1 ст. 17 Федерального закона от 08.08.2001 N 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности". Соответствующее Положение о лицензировании, содержащее порядок получения лицензии и лицензионные требования, утверждено Постановлением Правительства РФ от 12.08.2008 N 599. Лицензирующим органом является Ростехнадзор.

Разрешение на подачу газа

Не секрет, что многие котельные в качестве энергоресурса используют голубое топливо. В таком случае следует учитывать нормы Правил поставки газа в РФ , обязательные для всех юридических лиц, участвующих в поставках газа через трубопроводные сети. За подключение объектов к газовым сетям взимается плата газоснабжающим организациям. Для использования газа в качестве топлива его покупатель должен иметь разрешение на подачу газа (п. 4 Правил поставки газа в РФ).

Утверждены Постановлением Правительства РФ от 05.02.1998 N 162.

Обязанность получить названное разрешение обусловлена статусом юридического лица как покупателя газа и не связана с правами на газопотребляющее оборудование (находится оно в собственности или в аренде). Отсутствие у предприятия, эксплуатирующего котельную, соответствующего разрешения на использование газа в качестве топлива лишает его возможности реализовать право на заключение договора поставки газа с газоснабжающей организацией. Даже если предприятие имеет преимущественное право на заключение договора поставки газа ввиду выработки тепловой энергии для жилищного фонда, это не освобождает его от получения разрешения. Отсутствие разрешения расценивается как невозможность оказать услуги, что в силу п. 3 ст. 426 ГК РФ освобождает энергоснабжающую организацию от обязанности заключения договора с котельной (Постановление ФАС СЗО от 17.10.2005 N А13-737/2005-13).

Сертификация

Котельные установки со стационарно установленными котлами, стационарные водогрейные котлы, котлы прямоточные, котлы паровые и отопительные подлежат обязательной сертификации. С более подробным перечнем устройств и оборудования котельной, подлежащих сертификации, можно ознакомиться в Номенклатуре продукции, в отношении которой законодательными актами РФ предусмотрена обязательная сертификация (введена в действие Постановлением Госстандарта России от 30.07.2002 N 64).

#23 Jonny

  • Пользователи
  • Cообщений: 439
    • Имя: Антон
    • Корпус: 2

    Свет есть еще одна бомба)))

    Ребята из МИЦ, даже если котельная ваша, шут с ней. Крыша принадлежит собственникам жилья (Жилищный кодекс, ст.36 п.3) и мы можем вам ее сдать если вы так хотите )))

    • Человек это нравится

    #24 Privet

  • Пользователи
  • Cообщений: 586
    • Имя: Вячеслав
    • Корпус: 2.7

    А вот жилищный кодекс с вами не согласен))))

    да и Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 в 1 пункте " I. Определение состава общего имущества " говорит, что:

    2. В состав общего имущества включаются:

    а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование),

    #26 Bykva

  • Пользователи
  • Cообщений: 167
    • Имя: inga
    • Город Москва
    • Корпус: 2-1

    Уважаемые дольщики ЖК «Зеленые аллеи».

    Крышные котельные в ЖК "Зеленые аллеи" не являются общей долевой собственностью, поскольку:

    1. От крышных котельных идет обогрев и подача горячей воды не только для конкретного дома, на котором они расположены, но и для объектов социального назначения: детского сада, школы.

    2. Денежные средства участников не использовались Застройщиком на строительство крышных котельных.

    В дальнейшем предполагается оформление крышных котельных в собственность Застройщика, с последующей передачей в эксплуатацию специализированной организации.

    При этом, расходы, связанные с содержанием крышных котельных будет нести собственник крышных котельных.

    Однако судебная практика трактует иное.

    Согласно Постановления Пленума от 23.07.2009 года

    «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» . при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

    #28 Марк

  • Пользователи
  • Cообщений: 39
    • Имя: Марк
    • Корпус: 2.4

    Уважаемые дольщики ЖК «Зеленые аллеи».
    Крышные котельные в ЖК "Зеленые аллеи" не являются общей долевой собственностью, поскольку:

    1. От крышных котельных идет обогрев и подача горячей воды не только для конкретного дома, на котором они расположены, но и для объектов социального назначения: детского сада, школы.
    2. Денежные средства участников не использовались Застройщиком на строительство крышных котельных.

    В дальнейшем предполагается оформление крышных котельных в собственность Застройщика, с последующей передачей в эксплуатацию специализированной организации.
    При этом, расходы, связанные с содержанием крышных котельных будет нести собственник крышных котельных.


    Славно! Получается, что МИЦ подписывается под тем, что за содержание крышных котельных будет платить собственник, т.е. эксплуатирующая организация, а вовсе не дольщики? А дольщики, при этом, могут сдавать крышу в аренду собственнику, за то, что он держит там свою котельную, которая отапливает квартиры дольщиков, взимая с них плату за тепло, в доме который построил МИЦ?

    #29 Барракуда

  • Пользователи
  • Cообщений: 1 338
    • Имя: Ольга
    • Город Москва
    • Корпус: 1

    Уважаемые дольщики ЖК «Зеленые аллеи».

    Крышные котельные в ЖК "Зеленые аллеи" не являются общей долевой собственностью, поскольку:

    1. От крышных котельных идет обогрев и подача горячей воды не только для конкретного дома, на котором они расположены, но и для объектов социального назначения: детского сада, школы.

    2. Денежные средства участников не использовались Застройщиком на строительство крышных котельных.

    В дальнейшем предполагается оформление крышных котельных в собственность Застройщика, с последующей передачей в эксплуатацию специализированной организации.

    При этом, расходы, связанные с содержанием крышных котельных будет нести собственник крышных котельных.

    Тогда почему мы сейчас платим за содержание чужого имущества (см. приложение к договору с УК, где расписаны составляющие тарифа).?

    • DEA, Человек и Svetla это нравится

    #30 Svetla

  • Пользователи
  • Cообщений: 1 418
    • Имя: Светлана
    • Город Видное
    • Корпус: 1.3

    Славно! Получается, что МИЦ подписывается под тем, что за содержание крышных котельных будет платить собственник, т.е. эксплуатирующая организация, а вовсе не дольщики? А дольщики, при этом, могут сдавать крышу в аренду собственнику, за то, что он держит там свою котельную, которая отапливает квартиры дольщиков, взимая с них плату за тепло, в доме который построил МИЦ?

    Как-то так получается, да,) Но это слова, их к делу не пришьешь.,)

    #31 Барракуда

  • Пользователи
  • Cообщений: 1 338
    • Имя: Ольга
    • Город Москва
    • Корпус: 1

    Соседи, пардон за грубость, но вы что, поголовно дебилы? Вопрос касается наших денег, а вам все равно? Никто не пытается вникнуть в тему, значит, среди нас полно миллионеров, которым наплевать, сколько и за что платить УК! Рада за вас. Я лично хоть завтра, подобно Диме-Экологу продам квартиру - слава богу, не ипотека, есть, где жить, и вообще, квартира инвестиционная. Но вы, приехавшие из. влезшие в долги, отказывающие себе во многом - почему вы так индифферентны? Стыдно за ваш пох@изм .

    ЗЫ: ваши тапки оставьте при себе - до меня не долетят.

    #33 Барракуда

  • Пользователи
  • Cообщений: 1 338
    • Имя: Ольга
    • Город Москва
    • Корпус: 1

    Ольга, ты видишь что миц делает? Им месяц назад был задан вопрос по несостыковкам, кому принадлежат котельные и кто за них платит, они не ответили на вопрос, почему мы платим, а принадлежат они дяде васе. Это воровство? Уголовка? Мошенничество? Предлагаю добить их тут и выудить из них ответ. Не будут отвечать, в форуме, будет постоянно звучать в их адрес эти слова:мошенничество и воровство, если не прояснят ситуацию.

    Марусь, МИЦу наплевать на потуги двух дамочек, озабоченных ситуацией. Тут действительно необходимо привлекать юристов, т.к. вопрос может растянуться на годы. Лифты починят, крышу залатают, канализацию пробьют - а мы будем платить за себя и за того парня. Я думаю, что с ответом МИЦа нужно зайти в УК с вопросом, желательно письменным. Чем большее количество жильцов зайдет, тем лучше. Завтра на работе продумаю текст и выложу на форуме.

    • Тата это нравится

    #34 frying

  • Пользователи
  • Cообщений: 210
    • Имя: Александр
    • Корпус: 2

    • Чтобы крышные котельные были общедолевой собственностью

    • Исключить расходы на содержание котельных из договора с УК

    #36 FINN

  • Пользователи
  • Cообщений: 1 117
    • Имя: Андрей
    • Корпус: 1.1

    Собственно тоже ряд вопросов созрел:

    1. если котельные не наши и мы за них не платили, то чьи они и кто за них заплатил?

    2. Почему и ЖК и проектная декларация при согласовании проекта и получении разрешения на строительства говорили о том, что это общедомовое имущество и скорее всего многие за него заплатили? см вложение. если наше имущество передают на баланс кому-то, то когда будет произведен возврат денежных средств, уплаченных за это оборудование?

    3. Когда будет произведена корректировка платежей УК, дабы исключить обслуживание данного оборудования?

    #38 Irina

  • Пользователи
  • Cообщений: 216
    • Имя: Ирина
    • Корпус: 2

    Privet , вам, простите, какая печаль до этого?
    Написано правильно МИЦ, эксплуатауъция и расходы пусть несет РСО. А мне в срок и правильно должны выставить счет за отопление и ГВС.

    Извините, но разница большая: одно дело платить за обслуживание собственного оборудования, другое- за аренду этого оборудования. На самом деле обслуживание газового оборудования, которое работает в автоматическом режиме- не очень дорого стоит. Я в последние годы занимаюсь получением лицензии на эксплуатацию такого оборудования на производстве и через меня проходят все договора на обслуживание. В управляющей компании мне пытались рассказать сказки, как это дорого стоит. МИЦ может выставить счёт за аренду и обслуживание, который в несколько раз будет превышать их расходы. А платить за это будем мы с вами.

    #39 Varg

  • Пользователи
  • Cообщений: 368
    • Имя: Сергей
    • Город Москва
    • Корпус: 1.4

    Немного не по теме, но все же. Помню, что Люба или Барракуда писали официальное заявление в УК на приемку показаний теплосчетчиков. Я что-то пропустил, видимо, ответ УК. Чем кончилась в итоге эта история?

    #40 Барракуда

  • Пользователи
  • Cообщений: 1 338
    • Имя: Ольга
    • Город Москва
    • Корпус: 1

    Немного не по теме, но все же. Помню, что Люба или Барракуда писали официальное заявление в УК на приемку показаний теплосчетчиков. Я что-то пропустил, видимо, ответ УК. Чем кончилась в итоге эта история?

    Ответа до сих пор нет. Проблема в том, что, закончив ремонт, в ЗА я давно не появлялась. попробую до них дозвониться.

    Смотрите видео: Постановка газопровода на кадастровый учет (September 2019).