Вопросы к Юристу

Проблема переселения граждан из аварийного жилищного фонда на примере регионов Текст научной статьи по специальности - Экономика и экономические науки

Правительством Санкт–Петербурга ежегодно утверждается Адресный перечень многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, и Адресный перечень жилых помещений, признанных непригодными для проживания, подлежащих расселению (далее – Адресный перечень).

В Адресные перечни включаются многоквартирные дома, признанные аварийными, и непригодные жилые помещения, признанные таковыми в соответствии с Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции порядком, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 №47.

В Санкт-Петербурге принят ряд правовых актов, определяющих порядок расселения администрациями районов Санкт-Петербурга аварийного жилищного фонда:

  1. Закон Санкт-Петербурга от 26.04.2006 № 221-32 «О жилищной политике Санкт-Петербурга »
  2. Закон Санкт-Петербурга от 15.03.2006 № 100-15 «О специализированном жилищном фонде Санкт-Петербурга »
  3. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 20.06.2006 № 730 «О жилых помещениях маневренного фонда специализированного жилищного фонда Санкт-Петербурга »
  4. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 23.01.2007 № 43 «О Порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при изъятии жилых помещений в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд Санкт-Петербурга »

В соответствии с Положением об администрациях районов Санкт-Петербурга , утвержденным постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.08.2008 № 1078 (далее - Положение), вопросы расселения аварийного жилищного фонда отнесены к полномочиям администраций районов Санкт-Петербурга .

Порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма при расселении аварийного жилищного фонда

Согласно положениям статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации переселение граждан из непригодных для проживания помещений является не улучшением жилищных условий, которое реализуется строго в порядке очередности исходя из времени принятия гражданина на учет (п.1), а является вынужденной мерой переселения граждан с целью обеспечения их безопасности в связи с аварийным состоянием жилищного фонда (п.2).

Порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма в связи с расселением аварийного жилищного фонда определен статьей 89 Жилищного кодекса РФ, согласно которой предоставляемое гражданам другое жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта (п.1).

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире (п.2).

В случае необоснованных отказов от переселения из аварийного жилого дома, администрация района вправе решать вопрос о принудительном переселении граждан в судебном порядке (статья 89 часть 3 Жилищного кодекса РФ).

Порядокрешения имущественно-правовых вопросов с собственниками жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, в связи с изъятием для государственных нужд Санкт-Петербурга земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме

В соответствии с Положением об администрациях районов Санкт-Петербурга , утвержденным постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.08.2008 № 1078, администраций районов:

  • осуществляют действия, связанные с изъятием земельных участков и жилых помещений для государственных нужд Санкт-Петербурга , в том числе обеспечивать проведение оценки земельных участков и жилых помещений, подлежащих изъятию,
  • заключают соглашения о выкупе земельных участков и жилых помещений,
  • выплачивают выкупную цену земельных участков и жилых помещений,
  • предоставляют собственникам других жилых помещений с зачетом их стоимости в выкупную цену,
  • предъявляют в суд иск о выкупе земельных участков и жилых помещений.

Порядок определения выкупной цены жилого помещения определен статьей 32 Жилищного кодекса РФ:

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Аннотация научной статьи по экономике и экономическим наукам, автор научной работы — Уначева Ляна Руслановна

Рассмотрены проблемы расселения граждан из аварийного и ветхого жилья. Проведен анализ рынка жилой недвижимости, показывающий сокращение жилищного строительства . Затронуты проблемы предоставления качественного и равноценного жилья, а также продемонстрированы причины его недоступности. Рассмотрены меры, предпринятые для контроля за качеством предоставляемых домов. Обращается внимание на проблемы развития Северного Кавказа в качестве примера одного из проблемных регионов.

Problem of relocation of citizens from unfit housing facilities exemplified by the regions

The problems of relocation of citizens from unfit and slum dwellings are considered. Residential property market analysis illustrating a house construction attenuation was performed. The problems of provision of quality and equivalent housing are touched, and the reasons for inaccessibility thereof are illustrated. Measures taken for control of quality of the provided houses are considered. Attention is drawn to development problems of the North Caucasus as an example of one of the problematic regions. For the system solution of the erected housing quality issue it is planned to introduce this year the obligation for a self-regulatory organization to have a permit for design and construction of low-rise buildings. It is necessary to focus on the quality of housing, on elimination of corruption , improvement of work of the body for the housing stock price formation, and the local self-governing authorities. The carried-out measures with due attention of regions’ authorities will enable to keep priority rates of the unfit dwelling liquidation and fulfil the general tasks set by the President and the RF Government.

Текст научной работы на тему «Проблема переселения граждан из аварийного жилищного фонда на примере регионов»

проблема переселения граждан из аварийного жилищного фонда на примере регионов

Аннотация. Рассмотрены проблемы расселения граждан из аварийного и ветхого жилья. Проведен анализ рынка жилой недвижимости, показывающий сокращение жилищного строительства. Затронуты проблемы предоставления качественного и равноценного жилья, а также продемонстрированы причины его недоступности. Рассмотрены меры, предпринятые для контроля за качеством предоставляемых домов. Обращается внимание на проблемы развития Северного Кавказа в качестве примера одного из проблемных регионов.

Ключевые слова: строительство, Фонд ЖКХ, Министерство строительства и ЖКХ, аварийное жилье, расселение, проблемы финансирования, коррупция, контроль качества, СРО

Жилищный фонд выступает в качестве одного из сегментов локального рынка жилья. В России трансформация экономических отношений и последовавшие за ней процессы трансформационного спада привели к нарушению целостности системы формирования рынка жилой недвижимости [1-3]. Это было вызвано рядом существенных трудностей, выразившихся в слабой мотивации частных инвесторов при строительстве жилищного фонда, дисбалансе структуры спроса и предложения на рынке жилья, малоэффективной системе ипотечного кредитования, отсутствии результативного управления, несфор-мированности системы взаимоотношений органов власти с представителями бизнеса, научного сообщества и населения [4-7].

Продолжается интенсивный рост величины износа жилищного фонда и доли аварийного жилья. Инвестиционная привлекательность жилищной сферы и инновационная активность экономических субъектов остаются низкими. все это свидетельствует о наличии системного кризиса в этой сфере. в таких условиях принципиальное значение приобретает пересмотр организационно-экономических методов управления жилищным фондом и рынком жилой недвижимости в целом, структурно-качественными параметрами их развития за счет применения инновационных инструментов ипотечного кредитования населения. Регулирование процесса управления жилищным фондом как составляющей рынка жилой недвижимости осложняется недостаточной разработанностью нормативно-правовой базы, методических материалов, организационно-экономических механизмов.

в целях конкретизации аналитических результатов и предложений, рассмотрим авторский подход на примере Северо-Кавказского региона. В данном регионе существует значительное расслоение общества, большая деградация промышленного сектора и высокая безработица, а также утрата инфраструктурного потенциала. Более того, особенностью Северо-Кавказского региона

является большое количество многодетных семей, что, например, для регионов средней полосы России не типично.

По плотности населения Северо-Кавказский федеральный округ находится на 1-м месте в Российской Федерации (56 чел. на 1 км2, в т.ч. городское население — 49,2 чел.). При этом плотность населения в Республике Ингушетия составляет 123 чел. на 1 км2, Республике Северная Осетия-Алания — 88, Чеченской Республике — 85, Кабардино-Балкарской Республике — 69, Республике Дагестан — 59, Ставропольском крае — 42, Карачаево-Черкесской Республике — 33 .

По обеспеченности количеством комнат на человека Рф занимает 36-е место в мире (0,9 комнаты на человека), высок уровень аварийного жилья. В соответствии с распоряжением Правительства от 26 сентября 2013 г. № 1743-р площадь аварийного жилищного фонда, признанного таковым по состоянию на 1 января 2012 г. и требующего расселения в 2014 г., составляла 2,87 млн м2.

В 2014 г. общий объем средств на реализацию программ переселения составил 91,28 млрд руб. (в т.ч. средства государственной корпорации Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства — 41,03 млрд руб., средства субъектов Российской Федерации — 50,25 млрд руб.). По данным Минстроя России, на 1 января 2015 г. расселено 2,964 млн м2 аварийного жилья (достижение целевого показателя за 2014 г. — 113 %), переселено 191,86 тыс. чел. (достижение целевого показателя за 2014 г. — 112 %). В полном объеме достигли годового целевого показателя 71 субъект Российской Федерации, не выполнили целевые показатели 12 субъектов Российской Федерации. Таким образом, проблема аварийного жилья остается крайне актуальной.

По словам министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации М.А. Меня на заседании Правительства, таких значительных успехов удалось достигнуть благодаря ряду эффективных решений, принятых в 2014 г. [9, 10]:

• увеличению федеральной помощи (это позволило сократить уровень со-финансирования с 62 до 47,9 % со стороны региональных властей),

• минимизации усилий в предоставлении регионам федеральной поддержки и сокращение сроков рассмотрения региональных заявок на финансирование (это также было сделано по обращениям руководителей регионов),

• введению финансовой ответственности за несвоевременную реализацию программы и предоставление отчетности,

• установлению конкретных плановых показателей для каждого региона.

Необходимо отметить, что, к сожалению, не все регионы смогли организовать эффективную работу по переселению граждан. на сегодняшний день фондом перечислено в субъекты 32,3 млрд руб. В текущем году уже переселено 7 430 чел. из 148 тыс. м2. Приведенные цифры показывают, что с объемами строительства в целом справляться удавалось, и теперь на первый план выходят проблемы качества возводимого жилья.

таким образом, Правительство РФ пытается реализовать все меры направленные на решение задачи по расселению граждан из аварийного жилищного

фонда, признанного таковым до 1 января 2012 г. На деле же ситуация выглядит немного иначе. Денежные средства, направленные на строительство новых домов, чаще всего используются не по назначению, и в итоге мы получаем либо некачественное жилье, либо отсутствие его вообще [7, 11-13]. Для отчета причины могут указываться разные, но по факту идет растрачивание бюджетных денежных средств. И для того, чтобы отчитаться за полученные деньги, возводятся здания из некачественных и дешевых материалов, используется нелегальная и малооплачиваемая рабочая сила, т.е. дома возводятся не специалистами в строительной области и из непригодных материалов.

В целях обеспечения более жесткого и точечного контроля исполнения субъектами Российской Федерации задачи по переселению граждан из аварийного жилищного фонда распоряжением Правительства от 6 мая 2014 г. № 761-р были утверждены целевые показатели реализации программ переселения, реализуемых как с участием средств фонда ЖКХ, так и без указанных средств в разрезе субъектов Российской федерации, с учетом необходимости завершения реализации программ переселения до 1 сентября 2017 г. Утверждение целевых показателей позволило, с одной стороны, сформулировать перед субъектами Российской федерации четкий и понятный план решения задачи на период 2014-2017 гг., а с другой стороны, организовать систему мониторинга и контроля, позволяющую в текущем режиме получать информацию о степени достижения целевых показателей, своевременно выявлять и решать проблемы реализации программ переселения .

На качестве жилья заострил внимание губернаторов Д.А. Медведев. Он выразил сожаление, что приходится повторять довольно элементарную вещь: «Люди должны получать комфортное жилье применительно к условиям XXI века, а все строительные нарушения нужно заблаговременно устранять, не заставляя людей менять аварийное жилье, по сути, на полуаварийное. Для этого создаются комиссии, в эти комиссии входят различные проверяющие структуры. Такие комиссии работают в 68 регионах».

Для системного решения вопроса качества возводимого жилья в этом году планируется ввести обязательность наличия допуска саморегулируемой организации при проектировании и строительстве малоэтажного дома. Раньше эта норма отсутствовала. также планируется введение экспертизы проектной документации и государственного строительного надзора в отношении объектов малоэтажного жилья, строящегося в рамках государственных и муниципальных контрактов. В целях безусловного выполнения задач, поставленных Президентом и Правительством Рф, в условиях сложившейся макроэкономической ситуации регионы нуждаются в дополнительной поддержке. Понимая это, в этом году Фонд ЖКХ направит в субъекты дополнительные средства — более 6 млрд руб., которые получены от инвестирования, что позволит значительно снизить средний уровень софинансирования со стороны регионов — до 41,5 %. Для повышения качества планирования, усиления контроля за ходом выполнения программ переселения, установления конкретных сроков реализации их основных этапов и мероприятий субъектами Российской Федерации утверждаются графики реализации программ переселения.

Самыми проблемными по расселению аварийного жилья остаются регионы Северного Кавказа, о чем свидетельствуют проверки Генеральной прокуратуры и федерального Фонда реформирования ЖКХ. Одна из причин заключается в недобросовестности строителей и обилии фирм-однодневок, поставить заслон которым не могут даже люди в погонах.

несмотря на введение санкции для регионов за просрочку исполнения обязательств и все меры, предпринятые правительством и местными властями, практически во всех регионах Северного Кавказа произошло увеличение сроков расселения аварийного жилья. Это происходит по разным причинам. и проблема заключается не только в сроках, но в том, что людей просто некуда переселять в связи с отсутствием жилых и пригодных для проживания домов, квартир. Если же есть дома, куда можно переселять граждан, по мнению органов местного самоуправления, то по факту выходит, что эти дома непригодны для проживания, и находятся в чуть менее аварийном состоянии, чем их предыдущее место жительства .

Как альтернативный вариант жильцам предлагают переселение из их домов в новостройки, но при условии, что в одной квартире могут проживать несколько семей, по принципу коммунальных квартир. Учитывая, что на Кавказе большое количество многодетных семей, состоящих минимум из 3-5 человек, то можно с уверенностью сказать, что площадь таких квартир не рассчитана на проживание в ней нескольких семей, и условия проживания в них даже одной семьи будут весьма ограниченными. В связи с вышеизложенным было организовано взаимодействие с общероссийским общественным движением «Народный фронт "За Россию"», региональными центрами общественного контроля в сфере жилищно-коммунального хозяйства в части выявления и реагирования на случаи предоставления некачественного жилья в рамках реализации программ переселения . По словам Генерального прокурора, расселение из ветхого жилья на Северном Кавказе также тормозится из-за мошенников.

таким образом, одними из самых острых для регионов Северного Кавказа продолжают оставаться две проблемы: большое количество ветхого и аварийного жилья, а также изношенность инженерных сетей. Причем государство денег на решение этих проблем не жалеет, но все равно программы расселения аварийных многоэтажек и модернизации жКХ (а их на Северном Кавказе принято свыше 40) реализуются медленно. Региональные власти ежегодно формируют собственные адресные программы, в которые включают дома, подлежащие расселению, затем эти программы утверждаются правлением госкорпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ», из которой в регион и поступают средства на расселение. затем они распределяются в виде субсидии бюджетам поселений, которые, в свою очередь, тратят их либо на строительство многоквартирных домов, либо на выкуп жилых помещений в уже строящихся домах. Однако на фоне постоянного роста статистических показателей в сфере ЖКХ сроки реализации адресных программ неизменно нарушаются. На странице Фонда содействия реформированию ЖКХ, которая находится на сайте Минстроя России, довольно подробно изложены данные по показателям расселения из ветхого жилья, где любой желающий может оз-

накомиться с данными показателями. отчеты предоставлены по всем регионам России

«Почти повсеместно выявляются факты некачественного выполнения работ, нарушения их технологии и сроков, завышения объемов, фальсификации строительной и сметной документации. Распространенность и однородность нарушений законов свидетельствует и о недостаточной эффективности прокурорского надзора», — говорил Генеральный прокурор Юрий Чайка на оперативном совещании по вопросам законности в сфере ЖКХ, которое прошло в январе 2014 г. в Ставрополе.

Стоит напомнить, что уже к 1 сентября 2017 г. в стране не должно остаться аварийного жилья (правда, с хитрым допущением: признанного таковым до 2012 г.). Расселить осталось еще немногим менее 700 тыс. чел. или 10 млн м2 жилья, потратив на эти цели порядка 170 млрд руб.

На сегодняшний день на Северном Кавказе остро стоит проблема доступности жилья, что, в свою очередь, связано с тем, что люди вынуждены жить в своих полуразрушенных домах. Источниками данной проблемы являются высокие показатели безработицы, завышенные цены относительно спроса, а также традиционно большой состав семей, что определяет низкий доход на семью. Еще одной причиной недоступности жилья является увеличение прожиточного минимума, что привело к снижению способности приобретения жилья, так как зарплаты либо остаются прежними, либо их увеличение является незначительным по сравнению с потребительскими расходами семьи. К проблемам можно отнести завышенные ставки ипотечного кредитования и суммы первых взносов, снижение данных показателей могло бы улучшить ситуацию, хотя и не решить проблему целиком.

Необходимо заострить внимание на качестве жилья, устранении коррупции, улучшении работы органов ценообразования жилищного фонда и органов местного самоуправления, что активно рассматривается многими авторами [16-18]. Лучшим решением было бы, конечно, развитие экономики, промышленности субъектов, что способствовало бы увеличению рабочих мест и повышению заработной платы [19-21]. Это самые поверхностные и реальные проблемы, существующие на Северном Кавказе, их решение займет не один год. Необходимо приложить максимум усилий, потому что дальнейшее бездействие приведет к ухудшению показателей уровня жизни в данном регионе.

Реализованные же меры при должном внимании руководителей регионов позволят сохранить опережающие темпы ликвидации аварийного жилья и выполнить в целом общие задачи, поставленные Президентом и Правительством РФ. При этом, по нашему мнению, система обеспечения жилищного строительства, кроме имеющихся мер поддержки, нуждается в принципиально новых механизмах, которые могут содержаться в схемах размещения производительных сил в Северо-Кавказском регионе. Именно предприятия, предлагающие рабочие места для населения, могут позволить как повысить платежеспособный спрос, так и участвовать в программах строительства жилья для своих работников. такие меры носят долгосрочный характер и являются инвариантными в комплексе государственных и частных инициатив.

1. Алпацкая И.Е. Совершенствование организационно-экономического механизма строительства и реализации доходных домов в московском регионе на основе государственно-частного партнерства как фактор увеличения обеспеченности населения доступным жильем // Российское предпринимательство. 2011. № 11-1. С. 21-26.

2. Алпацкая И.Е. Развитие механизма реализации социальных жилищных программ // Микроэкономика. 2011. № 6. С. 166-168.

3. Канхва В.С., Силка Д.Н., Лукманова И.Г., Мурашова О.В., Колосова Т.Н. Финансы и кредит в строительстве / под общ. ред. Н.Ю. Яськовой. М. : Молодая гвардия, 2011. 589 с.

4. Силка Д.Н. Совершенствование институциональной среды инвестиционно-строительной деятельности // Региональная экономика: теория и практика. 2010. № 7. С. 17-21.

5. Силка Д.Н. Способы повышения эффективности организации инвестиционно-строительных проектов // Вестник Университета (Государственный университет управления). 2011. № 10. С. 207-209.

6. Силка Д.Н., Ермолаев Е.Е. Методологические аспекты новой модели развития строительного комплекса // Интернет-журнал Науковедение. 2014. № 1 (20). С. 34.

7. Яськова Н.Ю., Соколов В.В. Совершенствование механизма размещения государственного строительного заказа в федеральной контрактной системе // научное обозрение. 2012. № 6. С. 605-609.

8. Постановление Правительства Российской Федерации от 26 декабря 2013 г. N 1297 г. Москва «О федеральной целевой программе "Юг России (2014-2020 годы)"» // Российская газета. Режим доступа: http://rg.ru/2014/01/04/yug-site-dok.html. Дата обращения: 10.02.2016.

9. Заседание Правительства // Правительство Российской Федерации. Режим доступа: http://government.ru/news/17599/. Дата обращения: 07.02.2016.

10. доклад министра Михаила Меня на заседании Государственной думы Российской Федерации «Отчет по основным направлениям деятельности Министерства строительства и ЖКХ России» // Минстрой России. Режим доступа: http://www. minstroyrf.ru/press/doklad-ministra-mikhaila-menya-na-zasedanii-pravitelstva-rossii-otchet-po-osnovnym-napravleniyam-deya/. Дата обращения: 06.02.2016.

11. Яськова Н.Ю., Силка Д.Н. Управление деловой активностью в условиях многоукладное™ сферы строительства. М. : МГСУ, 2013. 232 с. (Библиотека научных разработок и проектов нИУ МГСУ)

12. Яськова Н.Ю. Механизмы инвестирования в устойчивое развитие // Экономика строительства. 2010. № 2 (2). С. 40-45.

13. Яськова Н.Ю. Развитие концептуальных положений управления процессами инвестиционной деятельности // вестник Иркутского государственного технического университета. 2012. № 11 (70). С. 278-280.

14. О расселении из аварийного и ветхого жилья // Черкесск: вчера, сегодня, завтра. Режим доступа: http://www.livecherkessk.ru/index.php/item/203-o-ras-selenii-iz-avarijnogo-i-vetkhogo-zhilya. Дата обращения: 15.02.2016.

15. Генеральный прокурор: расселение ветхого жилья на Северном Кавказе буксует из-за мошенников // Информационный портал КЧР. Режим доступа: http://kchrline. ru/?p=14005. Дата обращения: 10.02.2016.

16. Яськова Н.Ю. Методологические проблемы синхронизации деятельности хозяйствующих субъектов в современных условиях // Научное обозрение. 2013. № 9. С. 505-507.

17. Silka D.N. Mechanisms to actuate growth drivers in conditions of stagnation of Russian economy // World Applied Sciences Journal. 2014. Vol. 31. No. 1. Pp. 148-150.

18. Silka D.N. On priority measures for creating the basis for the development of the russian economy // Life Science Journal. 2014. Vol. 11. No. 7s. Pp. 310-313.

19. Силка Д.Н., Долотов М.М. Определение тенденций развития строительного предприятия // Региональная экономика: теория и практика. 2011. № 16. С. 53-57.

20. Силка Д.Н. Экономические интересы как побудительные мотивы предпринимательской деятельности // Приволжский научный журнал. 2013. № 4 (28). С. 158-162.

21. Силка Д.Н., Ермолаев Е.Е. Тенденции развития промышленного строительства в современных условиях // Интернет-журнал Науковедение. 2013. № 2 (15). Ст. 18. Режим доступа: http://naukovedenie.ru/PDF/14evn213.pdf.

Поступила в редакцию в апреле 2016 г.

Об авторе: уначева ляна Руслановна — аспирант, национальный исследовательский Московский государственный строительный университет (ниу Мгсу), 129337, г. Москва, Ярославское шоссе, д. 26, [email protected]

Для цитирования: УначеваЛ.Р. Проблема переселения граждан из аварийного жилищного фонда на примере регионов // Вестник МГСУ. 2016. № 12. С. 138-146. Б01: 10.22227/1997-0935.2016.12.138-146

PROBLEM OF RELOCATION OF CITIZENS FROM UNFIT HOUSING FACILITIES EXEMPLIFIED BY THE REGIONS

Abstract. The problems of relocation of citizens from unfit and slum dwellings are considered. Residential property market analysis illustrating a house construction attenuation was performed. The problems of provision of quality and equivalent housing are touched, and the reasons for inaccessibility thereof are illustrated. Measures taken for control of quality of the provided houses are considered. Attention is drawn to development problems of the North Caucasus as an example of one of the problematic regions. For the system solution of the erected housing quality issue it is planned to introduce this year the obligation for a self-regulatory organization to have a permit for design and construction of low-rise buildings. It is necessary to focus on the quality of housing, on elimination of corruption, improvement of work of the body for the housing stock price formation, and the local self-governing authorities. The carried-out measures with due attention of regions' authorities will enable to keep priority rates of the unfit dwelling liquidation and fulfil the general tasks set by the President and the RF Government.

Key words: construction, fund for housing services and utilities, Ministry of construction and utilities, unfit housing, relocation, financing problems, corruption, quality control, self-regulatory organization (SRO)

Что такое ветхое и аварийное жилье?

По причине частного использования данного термина на практике его определение можно найти в неофициальном документе — методических рекомендациях по содержанию и ремонту жилого фонда. В соответствии с ним «ветхое жилье» представляет собой жилое помещение с износом конструкции здания 65-70% (для деревянных и каменных построек соответственно).

Несмотря на такой существенный уровень износа, опасность обрушения отсутствует.

Принципиальное отличие ветхого жилья от аварийного заключается в том, что последнее имеет такие деформации, которые приводят или могут привести к обрушению. Поэтому проживание в таких помещениях опасно для здоровья и жизни людей. А в ветхом, даже учитывая высокую степень износа, можно проживать.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Откуда берется ветхий жилой фонд?

Однако далеко не все лица, проживающие в нем, имеют достаточные финансовые возможности для восстановления своего жилья.

На протяжении многих лет, и даже десятилетий ситуация усугубляется отсутствием ремонта и нарушением всех сроков в проведении таких работ. Соответственно, происходит постепенное наращивание проблемного жилого фонда при имеющейся непригодности жилья для безопасного проживания. Действующие программы переселения федерального и региональных уровней помогают в некоторой степени решать проблему, но с очень низкой скоростью.

Современная ситуация в России

Президентом РФ было поручено переселить всех граждан, проживающих в ветхом жилом фонде, в срок до 2017 года. Механизм начал работу: были дополнительно профинансированы государственные программы по расселению, составлены планы и очереди.

Но люди столкнулись с множеством серьезных проблем.

При скученной застройке подобных микрорайонов возникают опять же новые проблемы: недостаточное количество парковочных мест, небольшие территории внутри дворов и недостаточность прилегающих объектов социальной и обслуживающей инфраструктуры.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

В некоторых субъектах РФ законодательно установлено предоставление нового жилья строго по имеющей в собственности площади жилого помещения в ветхом доме, без учета принятых норм. К примеру, если человек имеет комнату 20 кв. м., то помещение такой же площадью он и получит, независимо от того, что в ней могут быть прописан кто-то еще.

Еще одним негативным моментов является недостаток финансовых ресурсов, выделяемых на реализацию жилищных программ.

В настоящее время переселению принадлежит только жилье, которое было признано ветхим и аварийным до 01 января 2012 года. Все, что приобрело такой статус позднее, в государственную программу не включается. Индивидуальные случаи будут рассмотрены комиссией.

Порядок расселения из ветхого жилья и необходимые документы

В соответствии Постановлением Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 года для того, чтобы признать жилье ветхим и принять соответствующее решение о переселении из него жильцов, на местном или региональном уровне создается межведомственная комиссия.

Обращаясь в эту комиссию, арендодатель или собственник помещения должен написать заявление о признании жилья непригодным для дальнейшего проживания.

Альтернативным способом обращения в такую комиссию является заключение органа, правомочного осуществлять контроль и надзор за состояние жилых помещений и об их несоответствии установленным законом нормам.

Помимо заявления комиссии предоставляются следующие документы:

  • копии правоустанавливающих документов на жилое помещение,
  • экспертная оценка жилья (в случае необходимости признать жилье аварийным и подлежащим сносу),
  • проект реконструкции помещения (в случае переоформления нежилого помещения в жилое),
  • иные документы.

После предоставления пакета документов и заявления комиссией в срок до 30 дней проводится их анализ и принимается решение о необходимых дополнительных проверках дома или квартиры.

Анализ заключается в следующем:

  1. Осуществляется тщательная проверка приложенных документов и заявления.
  2. Определяется необходимость в предъявлении дополнительной документации.
  3. Устанавливается экспертный состав комиссии и оценивается ее работа.
  4. Составляется документ (акт) обследования жилого помещения и итоговое заключение.
  5. Выносится окончательное решение.

Комиссия принимает одно из следующих решений:

  • помещение нуждается в капитальном ремонте,
  • жилье признается аварийным и подлежит сносу,
  • помещение пригодно для проживания,
  • жилье нуждается реконструкции или перепланировке,
  • дом признан аварийным,
  • помещение не соответствует установленным законодательством нормам, и поэтому для проживания непригодно.

Основаниями для признания помещения непригодным для проживания являются:

  1. Помещения расположены в признанном аварийным и подлежащим сносу/реконструкции многоквартирном доме.
  2. Несоблюдение норм санитарно-эпидемиологической безопасности или их существенное превышение на территории расположения дома.
  3. Наличие серьезных повреждений жилого объекта в результате землетрясения, взрывов или пожаров, при которых восстановительные работы становятся нецелесообразными и экономически невыгодными.
  4. Расположение жилья в зоне схода оползней и иных возможных природных катаклизмов с условием невозможности предотвращения разрушений инженерными методами.
  5. Помещения имеют надо собой расположенные устройства для промывания мусоропровода.
  6. Расположение жилья в районе потенциальных разрушений в случае техногенных аварий и на территориях прилегания к воздушным линиям электропередачи переменного тока с высоким уровнем напряжения и индукции,
  7. Наличие уровня шума выше допустимых норм при выходе окно на крупные магистрали.

После рассмотрения поданного жильцами заявления комиссией составляется заключение в 3-х экземплярах. При этом может быть вынесено решение о непригодности жилого помещения для проживания и переселении жителей. На основании такого решения будет издано распоряжение исполнительного государственного органа, в котором необходимо прописать конкретный порядок переселения граждан.

При подаче заявления через почту или сервис госуслуг, комиссия в срок до 5-ти дней с даты принятия соответствующего решения направляет его заявителю, арендатору или соответствующему государственному органу.

Способы решения вопроса

При переселении из ветхого жилого фонда жильцы могут претендовать на следующие способы решения текущих проблем:

  1. Предоставление равноценного жилого объекта (при выселении собственника).
  2. Предоставление жилья по договору социального найма.
  3. Выплата жильцу выкупной цены жилого помещения.

Рассмотрим каждую компенсационную меру более детально.

Предоставление равноценного жилого объекта

Переселенцам (собственникам жилья) может быть предоставлен равноценная квартира или дом с учетом величины общей площади жилья и количества комнат в нем.

Причем предоставляемое жилье моет относиться как к первичному, так и вторичному жилищному фонду. Решение об именно таком способе расселения принимается также межведомственной комиссией.

Предоставление жилья по договору социального найма

Жилые объекты предоставляются по договору социального найма в виде комнат или отдельных квартир из фонда социального жилья. Обязательным условием является соответствие площади предоставляемого жилья показателям нормы для семьи на момент принятия окончательного решения о переселении. Данный параметр не может быть меньше площади предыдущего жилого помещения.

Также новое жилье должно располагаться в пределах населенного пункта и района, где располагалось старая квартира или дом за исключением случаев, закрепленных законодательно.

Выплата жильцам выкупной цены жилого помещения

В соответствии с Жилищным кодексом РФ (ст.32) гражданин взамен предоставления равноценного жилого помещения может выбрать в качестве меры компенсации денежную выплату выкупной цены дома или квартиры. Такая цена подразумевает стоимость жилья на рынке и дополнительные затраты, которые понес собственник в процессе переселения, включая упущенную выгоду и оформление соответствующих документов на собственность.

При возникновении разногласий в отношении предлагаемой суммы за помещение, гражданин имеет право на обсуждение данного вопроса с представителями власти или обращение в суд.

В решении суда указывается та выкупная стоимость, которую выплачивают собственнику. Сегодня число подобных судебных споров и разбирательств связано с тем, что региональные и местные власти специально занижают выкупную цену жилья.

Переселение из ветхого жилья в период проведения реконструкции или ремонта.
В случае проведения реконструкции или капремонта необходимости переселения жильцов государственные органы будут обязаны предоставить им для проживания другое жилье. Жилые помещения на такие цели выделяются из маневренного жилого фонда. Граждане, не согласные на переселение, могут быть выселены принудительно по решению суда.

При этом сохраняется право на возвращение в реконструированное или отремонтированное жилое помещение, независимо от длительности работ.

Исключениями из данного правила является ситуации, когда собственник не может вернуться в занимаемую ранее квартиру или дом, если после реконструкции/ремонта площадь жилья была существенно изменена и показатели нормы на одного человека не соблюдаются. Возможна и иная ситуация — когда площадь помещения наоборот становится больше, тогда в переселении обратно будет отказано.

Банковская ячейка при расчетах с недвижимостью — это надежный способ сохранить ваши средства.

Аккредитив при приобретении жилья — что это и как оно работает? В нашем материале вы найдете полное объяснение.

Как пользоваться счетами эскроу и как извлечь из них всю выгоду, вы прочтете в нашем материале по ссылке.

Нормы в отношении жилья, предоставляемого взамен ветхому

Любое жилое помещение, предоставляемое взамен текущего, должно отвечать определенным техническим, противопожарным, санитарными иным нормам, установленным соответствующими нормативными актами, и располагаться в том же городе или населенном пункте.

К благоустроенности жилого объекта предъявляются следующие требования:

  • площадь жилого помещения должна быть равнозначна площади ранее занимаемого жилья (включая количество комнат),
  • устанавливается средний уровень благоустроенности данного населенного пункта (планировка квартиры, коммунальные удобства, наличии лифта и т. д.),
  • помещение должно находиться в пределах населенного пункта, где располагалось предыдущее жилье.

В каждой конкретной ситуации должен учитываться уровень благоустроенности для сельских районов и городских территорий.

Процесс переселения граждан из ветхого и аварийного жилья является очень сложным, сопровождается множеством проблем, ограничений и может занимать многие годы. Вмешательство властей, в том числе федерального уровня, а также реализация специальных программ способствуют ускорению получения жильцами благоустроенных помещений и постепенному улучшению ситуации с ветхим фондом в РФ.

Решение о признании жилплощади непригодной

Для признания жилья непригодным первым делом следует обратиться в муниципальные органы или специализированный орган для проведения осмотра дома.

На основании заключения необходимо подать заявление в межведомственную комиссию для вынесения заключения.

Решение о признании жилья непригодным для проживания принимается в соответствии с Постановлением Правительства от 28.01.2006 №47.

К заявлению необходимо приложить:

  • правоустанавливающие документы на квартиру,
  • технический паспорт на квартиру,
  • план квартиры,
  • жалобы жителей дома.

На протяжении месяца комиссия рассматривает заявление, проводит осмотр дома и принимает соответствующее решение (п.46 Постановления Правительства №47):

  1. Если проживать в доме небезопасно, сообщить о решении необходимо жильцам на следующий день после его принятия.
  2. По общему правилу копия решения должна быть направлена в течение пяти дней с момента его принятия.

Комиссия может признать дом непригодным в таком случае:

  • здание физически износилось, в результате чего стало ненадежным,
  • за счет изменения микроклимата в жилом помещении невозможно придерживаться установленных санитарно-эпидемиологических нормативов.

Если же жильцы не согласны с решением комиссии, его можно обжаловать в суде.

Возможна ли регистрация гражданина в аварийное жилье? Смотрите тут.

Федеральная программа

Существующая проблема расселения граждан из аварийного жилья в 2010 году была взята под контроль Президента РФ.

В связи с этим принятый ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» является федеральной программой, которая:

  • регулирует порядок,
  • предоставляет возможность переселить граждан из аварийного жилфонда,
  • обязывает к принятию программ на региональном уровне.

Так, согласно ФЗ от 26.02.2010 «О расселении ветхого жилья», жители аварийных домов имеют право на получение нового жилья.

Программа предусматривала действие до 2018 года, однако была продолжена еще на два года, до 31.09.2017.

Программа «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры» финансируется за счет федерального бюджета.

В каждом регионе должны быть приняты программы расселения граждан на три года. Начиная с 2007 года решение данного вопроса входит в круг полномочий Фонда ЖКХ.

Региональная комиссия:

  • составляет списки домов, которые признаны аварийными,
  • в порядке очереди расселяет жителей такого жилфонда.

Региональные программы по переселению жителей аварийных домов содержат следующие условия:

  1. Гражданин получает новое, равнозначное по площади и количеству комнат жилье.
  2. При переселении жителям должны предоставляться три варианта на выбор.
  3. При проживании в муниципальной квартире, наниматели будут проживать в новом жилье на тех же условиях. На каждого прописанного члена семьи должно выделяться не менее 18 кв.м.
  4. Запрещено расселять жителей в коммунальные квартиры.
  5. Новое жилье должно находится в том же населенном пункте или районе. Переселение в другой город возможно только с согласия жильца.
  6. Расселение должно проводится не позднее года, с момента вынесения решения о сносе дома.
  7. Расход по переселению возлагается на муниципалитет.
  8. С владельцем будущей квартиры муниципальные власти заключают договор мены.
  9. После получения уведомления о сносе жилья или заключении соглашения об изъятии квартиры, собственник аварийного жилья не может продать ее, в таком случае сделка будет считаться незаконной.

Переселение возможно только при условии, что дом будет признан аварийным и подлежать сносу.

Порядок признания жилья аварийным проводится на основании Раздела 3 Постановления Правительства №47 от 28.01.2006г.

Так, дом может быть аварийным, а граждане будут расселены, если:

  • присутствует деформация стен и фундамента,
  • есть опасность обрушения,
  • дом находится в зоне затопления или схода лавин,
  • здание разрушено по причине техногенных аварий,
  • несущие конструкции нарушаются из-за природных катаклизмов (взрывы, пожары, землетрясения).

Нарушения при переселении из аварийного жилья

Если муниципальные органы не заключили соглашение об изъятии дома и к тому же не уведомили об этом заблаговременно собственника квартиры, то при обращении в суд о принудительном предоставлении жилья требования жильцов не удовлетворяются.

И это вполне законно, ведь если аварийный дом не числиться в списке и не включен в региональную программу, то суд в таком случае не может обязать местные органы предоставить жителям другое жилье.

Это связано с тем, что если муниципальные органы приняли решение об изъятии жилья, то в их обязанности входит только выплата выкупной цены за изымаемое помещение.

Однако, если же соглашение об изъятии не было достигнуто, то орган власти не вправе требовать выселения собственника из квартиры.

Существуют и нарушения при включении аварийного дома в региональную программу. Это происходит при:

  • принуждении к заключению договора мены со стороны местных властей,
  • принудительном выселении из квартиры.

Как показывает судебная практика, суд может удовлетворить иск о принудительном переселении жителей аварийных домов в предоставляемое жилое помещение муниципальными органами в том случае, если новое жилье будет равноценно прежнему и благоустроенным.

Если квартира в собственности

Если квартира находится в собственности, муниципальные органы могут выкупить квартиру, при условии, что дом не вошел в региональную программу по переселению граждан.

Расчет выкупной цены проводится с учетом:

  • рыночной стоимости квартиры,
  • понесенных расходов, которые связаны с изъятием квартиры.

На практике местная администрация зачастую старается занижать рыночную стоимость жилья.

Во избежание таких ситуаций необходимо брать во внимание при расчетах выкупной цены и стоимость доли права собственности на общее имущество аварийного дома.

Споры с администрацией

При расселении граждан возникают споры, связанные с неоднозначными решения по поводу площади нового жилья.

В одних ситуациях муниципальные органы руководствуются тем, что:

  • при проживании лица в муниципальной квартире выселение из аварийного жилья проводится с предоставлением нового жилья,
  • площадь будет зависеть того, состоит наниматель на учете, как лицо, нуждающееся в улучшении жилищных условий, или нет.

В первом случае площадь будет определятся исходя из установленной нормы на 1 члена семьи (статья 50 ЖК РФ), во втором – исходя из площади прежнего жилья (статья 89 ЖК РФ).

Власти исходят из того, что статья 89 ЖК РФ – специальная норма, и поэтому, независимо от того состоит гражданин на учете или нет, ему все равно будет предоставлено жилье, равное площади прежнего.

Но лицо вправе продолжать стоять на учете для улучшения своих жилищных условий, если основания пребывания на учете не отпали (статья 56 ЖК РФ).

Достаточно много конфликтов возникает при расселении непригодного жилья.

Решение вопросов расселения можно решить только путем увеличения жилищного строительства. Ведь на сегодняшний день программа по расселению граждан действует по графику не во всех регионах.

Отказ от расселения

Если предоставляемое жилье не устраивает собственника, или же он отказывается переезжать в другой город, лицо вправе отказаться от переселения из аварийного жилья, взамен получив выкупную цену за квартиру в аварийном доме.

Выкуп проводит местная администрация. Полученными средствами собственник может распорядится на свое усмотрение, в том числе приобрести новое жилье.

Администрация не всегда положительно принимает отказ от нового жилья, ведь в таком случае расселение невозможно.

Чтобы разрешить вопрос переселения быстро и полюбовно, собственнику может быть предложено более просторное жилье и в отличном районе.

При отказе от жилья, муниципальные органы могут обратиться в суд с иском о принудительном выселении из аварийного жилого помещения и переселении в новое жилье.

Интересует ФЗ о переселении из ветхого и аварийного жилья? Читайте здесь.

Каковы сроки расселения из ветхого и аварийного жилья? Подробности в этой статье.

Судебная практика

Анализ судебной практики показал, что истец при подаче заявления пытаются нарушать порядок признания жилья аварийным, обращаясь сразу в суд.

В таком случае суд отказывает в удовлетворении требований.

Ссылаясь на то, что признать дом аварийным и непригодным для проживания может только межведомственная комиссия, а не суд.

Это значит, что невозможно признать дом аварийным в суде, минуя обязательную организацию – межведомственную комиссию.

Обратиться в суд с таким требованием можно только в одном случае, если при обращении к комиссии было полное бездействие данного органа, выраженное в непринятии:

  • документов,
  • решения о признании жилого помещения непригодным для проживания.

Из трехкомнатной в однокомнатную

Если же собственнику трехкомнатной квартиры после признания его дома аварийным предлагают однокомнатную, это неправомерно.

Согласно нормам жилищного законодательства гражданину должно быть предоставлено жилое помещение равное по площади прежнего жилья, с тем же количеством комнат.

Соответственно, действия местных органов власти будут незаконными, и в таком случае можно обратиться для восстановления нарушенных прав в суд.

Еще один вариант решения вопроса, если квартира в собственности – отказаться от переселения из аварийного жилья и требовать выкупную цену за него.

На общую кухню

Если в семье проживает трое человек в однокомнатной квартире, которая была признана по решению комиссии непригодной для проживания, то переселить в квартиру, которая меньше площади прежней квартиры нельзя, это нарушает права членов семьи.

По закону на каждого члена семьи должно приходиться по 18 кв.м.

К тому же, ЖК РФ устанавливает, что новое жилье должно находится в том же населенном пункте или районе, где раннее проживал человек, поэтому без согласия лица переселить его в отдаленный район и тем более город никто не сможет.

Для разрешения такой ситуации можно либо отказаться от предложенного жилья, либо требовать другого жилья в судебном порядке.

Смотрите видео: Проблемы переселения граждан из аварийного жилья (August 2019).