Вопросы к Юристу

Закон о оплате за ремонт многоквартирного дома

Прошло три года с момента введения взноса на капитальный ремонт, а споры о законности и целесообразности этих платежей не стихают.

Собираемость ремонтной «подати» на 30 ноября 2016 года составила уже более 80%, а вот план по капитальной реконструкции жилых домов выполнен в РФ только на треть.

Конечно, это усредненные данные, но задуматься о целесообразности «завуалированного налога» все же стоит. Что говорит законодательство о сущности капитального ремонта, стоит ли ждать изменений в 2018 году?

В этом материале поговорим о деятельности программы, обсудим возможность изменений в 2018 году.

Какой закон регламентирует программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме

Как и любое новшество в сфере ЖКХ, введение платежей на капитальное восстановление жилых зданий и формирование специального фонда подкреплено законодательной базой:

  • законом № 271-фз,
  • ЖК РФ,
  • другими правовыми документами, а также подзаконными актами.

Старт жилищной реформе дан в декабре 2012 года, когда депутаты приняли закон под номером 271 «О внесении изменений в Жилищный Кодекс РФ и отдельные законодательные акты». Как самостоятельный законотворческий документ не действует, только определяет поправки в ЖК.

Жилищный Кодекс – юридическая основа формирования взносов

При трактовке положений применяются смежные новеллы ЖК, а также правовые нормы гражданского и градостроительного кодексов РФ.

Фактически с выделением капитального ремонта многоквартирного дома в отдельный платеж в 2013 году, обязанность финансирования ремонта общедомового имущества жилфонда правительство переложило с плеч коммунальщиков на собственников жилья. Средства фонда ЖКХ, занимавшегося до этого времени капремонтом, перенаправлены на переселение граждан из ветхого и аварийного жилья. Однако обязанность по контролю реализации региональных программ капитального ремонта оставлена за подразделениями фонда.

Необходимость оплаты

Освобождение от уплаты взносов предоставлено:

  • собственникам аварийного жилья, признанного таковым местными органами власти по законным нормативам,
  • когда участок, на котором возведен дом, изымается для муниципальных нужд.

При необходимости собственники квартир в МКД могут увеличить установленную в регионе минимальную сумму взноса, однако снижать платежи ниже действующих в субъекте стандартов запрещено.

Сверхнормативные поступления направляются на ремонтные работы по усмотрению жильцов дома.

Формирование фонда капремонта собственниками жилья

Владельцы квартир в МКД по закону имеют право самостоятельно подобрать способ создания фонда капитального ремонта:

  • фонд на специальном счете,
  • на счете регионального оператора.

Если жильцы выбрали первый вариант, им нужно провести еще ряд организационных шагов:

  1. Установить размер ежемесячных взносов (но не ниже стандарта по региону),
  2. Составить перечень работ в домовой программе капитального ремонта, взяв за основу региональную Программу (РП),
  3. Согласовать сроки проведения ремонта, которые должны отвечать требованиям РП.

Когда фонд размещен у регионального оператора, собственникам нужно только платить вовремя установленные за них взносы. Ремонт, расчетные работы, осмотр помещения – все это сделают за них.

Что предусматривает программа

Техническое понятие капитального ремонта определяется Градостроительным Кодексом. Если не вдаваться в строительные тонкости, такими работами называют мероприятия по замене или восстановлению конструкций зданий/сооружений/строений, относящихся к капитальным объектам.

В соответствие со ст. 166 ЖК капитально-восстановительные работы позволяют осуществить:

  • заменить вышедшие из строя элементы конструкции здания: крышу, фасад, подвальные и подсобные помещения, лестничные пролеты, лифты и шахты под такое оборудование,
  • восстановить фундамент здания,
  • отремонтировать коммуникационно-инженерные системы – газо, водо, электроснабжение и т. д,
  • оборудовать многоквартирный дом коллективными приборами учета потребляемых ресурсов.

В целом детальное определение регламентных работ при капитальном ремонте МКД федеральная власть передала муниципалитетам. Для этого в субъектах разрабатываются Региональные программы капитального ремонта общедомового имущества МКД (ст. 168 ЖК).

По закону капитальный ремонт необходим в следующих случаях:

  • изношены конструктивные элементы здания,
  • зарегистрированы неполадки и поломки здания, ухудшающие его эксплуатационные характеристики,
  • техническое состояние дома не отвечает нормам безопасности,
  • несущие конструкции требуют замены или восстановления,
  • в случае наступления сроков текущего обслуживания строения.

Мероприятия по осуществлению капитальных ремонтно-восстановительных работ бывают двух видов:

  1. Комплексные – замена конструктивных элементов, их полная модернизация. Ремонт может затронуть как здание в целом, так и его отдельные участки. Но в любом случае по завершению ремонта полностью возмещается морально-физический износ.
  2. Частично-выборочный капитальный ремонт – затрагивает часть здания, отдельные конструкции или системы с частичной заменой или реставрацией.

Как дома ставят на очередь по ремонту

Из поступающих взносов, ассигнований и субвенций госорганов формируется финансовый фонд на содержание конкретного дома:

  1. Для своевременного ремонта власти субъекта обязаны периодически мониторить техническое состояние домов.
  2. В зависимости от результатов обследования и состояния общего счета власти принимают решение о целесообразности капитального обслуживания.
  3. План реконструктивных мероприятий с перечнем домов и сметами предстоящих мероприятий по обслуживанию составляется на 1 год.

Необходимость ремонта может устанавливаться жильцами на собрании. Если средств на счетах недостаточно для проведения обслуживания здания, а строение требует срочного восстановления, права собственников допускают собрать недостающую сумму и выйти с инициативой досрочного ремонта.

Не включаются в региональные программы капитального ремонта следующие МКД:

  • В аварийном состоянии – когда общая изношенность здания превышает 70%,
  • Собственники квартир, находящихся на гарантии застройщика (например, «долевщики» по ДДУ).

Обратите внимание, владельцы коммерческой и прочей нежилой недвижимости, находящейся в многоквартирных строениях, также обязаны вносить платежи за капитальное обслуживание общедомового имущества.

Порядок оплаты взносов

Размер взносов зависит от площади жилого помещения. Расценки квадратного метра принимает местная администрация, поэтому платежи за капитальное обслуживание МКД в регионах отличаются.

Оплата производится единовременным платежом 1 раз в месяц до 10 числа периода, следующего за отчетным месяцем. В соответствие со ст. 155 ЖК несвоевременное внесение взносов чревато штрафными санкциями.

Права на деньги, значащиеся на счете оператора КР, принадлежат собственнику. Доля в правах конкретного лица прямо пропорциональна полному объему внесенных им самим, а также предшествующими собственниками, средств.

Какие льготы предусмотрены данным законом на оплату за данные услуги

Льготную оплату вносят (платят 50% от установленной суммы) следующие категории собственников:

  • Ветераны труда и боевых действий,
  • Участники ликвидации чернобыльской аварии, а также ЧС на других АЭС,
  • Ветераны ВОВ,
  • Многодетные семьи,
  • Лица с ограниченными возможностями, имеющие инвалидность любой группы,
  • Одинокие пенсионеры, перешедшие 70-летний возрастной рубеж.

Органы субъекта РФ могут освободить от уплаты взносов по кап. ремонту престарелых граждан от 80 летнего возраста.

Последние изменения в закон

Изменения оказались незначительными и коснулись, в первую очередь, повышения платежной дисциплины собственников: алгоритм начисления пени за просрочки по взносам приравнен к подобным нарушениям в сфере коммунальных платежей.

Также упорядочена система скидок. В особую группу попали пожилые плательщики старше 70 лет, 80-летние пенсионеры получили шанс полной отмены взносов. Но, как уже отмечено выше, последнее слово – за местной властью.

Однако порядок получения преференций озадачил. Квитанции поступают со 100-процентным начислением взноса. Его и должен оплатить претендент на уменьшение «подати». И только по истечении определенного промежутка времени (до 26 числа месяца оплаты) «скидка» возвращается на личный счет собственника через соцзащиту. Такой алгоритм предусмотрен 399 федеральным законом.

Что касается законодательных инноваций, предусмотренных Федеральным Законом №271, то здесь нужно отметить следующее:

  1. На коммунальщиков возлагается обязанность оплачивать переезд жильцов из ветхих строений.
  2. Теперь владельцы квартир должны будут поддерживать свои помещения в должном порядке. На них также возлагается обязанность в починке протекающих крыш, покраске облупившихся стен, установке поломанных перил, починке вышедших из строя инженерных коммуникаций и т. д. Именно от финансовой ответственности собственников квартир, расположенных в многоквартирных домах, будет зависеть их надлежащая эксплуатация.
  3. Льготники (в эту категорию включаются граждане, возраст которых превышает 70 лет) могут получить 50% компенсацию понесенных расходов на уплату взноса на капремонт. Стоит отметить, что Федеральным законодательством предусмотрены санкции за неуплату таких взносов, которые выражаются в виде начисляемой пени, последующего ареста и изъятия имущества, запрета на выезд в зарубежные страны. От обязанности уплачивать взносы в фонд капремонта освобождены ветераны ВОВ и труда, а также малоимущие граждане, получающие социальные пособия от государства.

О правомерности и конституционности данного закона: можно ли отменить взносы

Первая реакция на реформу организации капитальных ремонтов МКД и связанный с этим порядок формирования и взыскания взносов была крайне негативной как среди населения, так и экспертов.

В октябре 2015 году депутатский корпус в лице нескольких представителей пытался опротестовать оплату собственником квартиры чужого имущества, ему не принадлежащего. Первоначально петицию поддержала Генпрокуратура, однако в феврале 2016 года сама же опротестовала собственное одобрение.

Нормы не позволили отменить заинтересованные в дополнительных поступлениях средств ведомства: Минфин, ЖКХ и строительство, юстиция. 12 апреля 2016 года Конституционный Суд РФ признал законными взносы на капитальный ремонт жилфонда.

О льготах на оплату данных взносов рассказано в следующем видеосюжете:

На что будут направлены взносы за капремонт

Существующий закон о капитальном ремонте многоквартирных домов с 2018 года четко фиксирует виды работ, проводимые за счет общих средств:

  1. Ремонт дверей – входной, на этаж, в тамбур и входной группы дома: крыльцо, ступеньки, козырек, ограждение.
  2. Ремонт внутренних и внешних стен здания, замена облицовки, замена разбитых стеклопакетов и лоджий энергосберегающими комплектами, утепление стен, цоколя и фасада дома, ремонт водосточной системы.
  3. Ремонт лестниц и лестничных клеток, вплоть до замены ступенек, обновление и ремонт лестничных ограждений, окрашивание стен на лестничных клетках (косметика).
  4. Реконструкция фундамента, мониторинг его состояния как одного из основных элементов многоквартирного дома.
  5. Замена кровельного покрытия, ремонт крыши, чердачного и технического этажей, установка и обслуживание общедомовых громоотводов, ТВ — антенн.
  6. Содержание и своевременный ремонт всех инженерных и отопительных систем, установка тепло-, свето-, газо- и водосчетчиков, запорной арматуры.
  7. Поддержание бесперебойной работы и рабочего состояния мусоропровода и систем вентиляции.
  8. Оборудование дома комплексами быстрого реагирования в случае пожара, установка противопожарных стендов.
  9. Своевременные замена и ремонт лифтовых шахт и самих лифтов.

Размер взноса за капремонт

Действующий закон о капитальном ремонте многоквартирных домов устанавливает обязанность определения минимальной суммы, начисляемой гражданам, за субъектом Российской Федерации. Власти самостоятельно определяют ставку, благодаря которой начисляется сумма за капитальный ремонт.

Сумма, содержащаяся в квитанциях, формируется по формуле:

СУММА=С*S, где С– ставка, установленная и зафиксированная в регионе,S —площадь помещения или квартиры многоквартирного дома.

На данный момент в различных регионах страны действуют следующие ставки:

  • Москва и Московская область – от 8,3–17 рублей/метр квадратный.
  • Санкт-Петербург и Ленинградская область – от 3 до 5,5 рублей/метр квадратный.
  • Свердловская область – от 9 рублей/метр квадратный.
  • Иркутская область – от 3,4-8,4 рублей/метр квадратный.
  • ЯНАО – от 10 рублей/метр квадратный.
  • Республика Крым – от 6 рублей/метр квадратный.

Существующие льготы по оплате капитального ремонта многоквартирных домов

В законе о плате за капитальный ремонт многоквартирного дома с 2018 года обозначены некоторые законные способы сэкономить на ежемесячных отчислениях на ремонтные работы:

  • Квартиросъемщики, если иное не указано в договоре найма жилья, имеют право не оплачивать данные платежи, так как это обязанность собственника.
  • Если дом, в котором проживает гражданин, является ветхим, подлежит сносу или переселению, присылать квитанции жителям таких домов региональный оператор не имеет права.
  • Освобождаются от уплаты взноса жильцы муниципального фонда недвижимости, т.е. не оформившие приватизацию или вернувшие квартиру в государственную собственность, либо граждане, чей дом подлежит изъятию из частной собственности в пользу государства.
  • Федеральное законодательство разрешает приостановить начисление средств, когда сумма, необходимая на капремонт дома, собрана целиком.
  • Сумма, начисляемая жильцам квартир, может быть снижена за счет сдачи в наем нежилых помещений первого, цокольного и полуподвальных этажей.
  • Провести капитальный ремонт жильцы многоквартирного дома могут и своими силами, без привлечения специальных строительных бригад.
Выгода жильцами дома может быть получена при размещении на стенах, фасадах или крышах домов рекламных конструкций и баннеров.

Дебаты по поводу закона о капремонте в видео:

Сумма платежа за капремонт может быть снижена на 30-100% для следующих лиц:

  1. Ветеранов и участников ВОВ.
  2. Инвалидов боевых действий.
  3. Ликвидаторов аварии на Чернобыльской АЭС и участников Семипалатинских испытаний.
  4. Инвалидов 1 и 2 групп, семей, воспитывающих ребенка с установленной инвалидностью.
  5. Одиноких пенсионеров, достигших 70 или 80 лет.

Что будет, если не платить взнос за капремонт

Вступивший в силу закон предусматривает ответственность для злостных неплательщиков платежей.

  1. При наличии просрочки гражданину начисляются пени от 0,5 до 5% от начисленной суммы.
  2. Представители регионального оператора (фонда) и муниципалитета обязаны ежемесячно информировать жильца о наличии задолженности – по телефону или в письменном виде.
  3. В случае достижения долгом рубежа в 10 тысяч рублей гражданин может быть лишен права покидать пределы страны.
  4. В худшем случае дело направляется на рассмотрение в суд, который может принять решение вплоть до наложения ареста или изъятия у собственника объекта недвижимости.

Какие дома признаются новостройками

Давайте разберемся в том, какие дома являются новостройками? Нужно ли платить за капремонт, если дом новый, до 5 лет?

Не важно, как выглядит дом, каковы его коммуникации, и какова его инфраструктура. Самое главное — это срок сдачи.

Сегодня жилищное законодательство не слишком упорядочено и претерпевает стадию постоянных изменений.

Поэтому очень часто встречается ситуация, когда в некоторых, только что сданных домах, платежки за капитальный ремонт приходят постоянно, а в некоторые – не приходят вовсе.

Жильцы, не умея, да и не желая пользоваться законодательством, либо исправно платят взносы на капремонт в новостройках, либо безосновательно возмущаются.

Но правомерны ли действия органов местного самоуправления, начисляющие плату за капремонт новостройки? В вопросах взносов на капитальный ремонт важно учитывать очень много нюансов.

С какого времени начинается оплата за капитальный ремонт в новых домах?

Иногда возникает ситуация, когда дом сдан до 1 июля 2016 года. Но в последующие пять лет постройка находится на гарантии у застройщика, а это значит, что при возникновении каких-либо поломок общедомового имущества застройщик устранит неисправности и без помощи управляющих организаций и тем более – фонда капитального ремонта.

Именно ввиду подобных ситуаций граждане отказываются платить за капитальный ремонт из за его ненадобности.

Если же дом сдан ранее 1 июля 2016 года и при этом не имеет гарантии, то жильцам необходимо провести собрание.

Так, на данном собрании должны решиться вопросы, которые касаются фонда на сбор взносов на капремонт, а также необходимость будущих работ.

Если жильцы не хотят тратиться на капремонт и считают, что их дом находится в отличном состоянии, то они противоречат статье 168 ЖК, в которой говорится об обязанности всех граждан осуществлять данные платежи.

Надо ли платить за капитальный ремонт в новостройке? Проживая в новом доме, необходимо позаботиться в выборе управляющей организации. Организационно-правовые формы у нее могут быть самые разные – товарищество собственников жилья, управляющая компания и так далее.

Данный орган необходим, чтобы отвечать за содержание многоквартирного дома, проводить сезонные работы, а также составлять план будущих работ капитальному ремонту.

Только имея выбранную организацию в качестве управленца, а также фонд капитального ремонта, оформленный в коммерческой или некоммерческой структуре, можно говорить о постановке дома в очередь на капремонт.

Если вы задаетесь вопросом: должны ли мы платить за капитальный ремонт, если нашему дому нет 5 лет, учитывайте, что в каждом регионе и субъекте действует свое региональное законодательство, в соответствии с которым определяется, какой срок после сдачи является свободным от обязанностей по осуществлению взносов на капитальный ремонт.

К примеру, в Саратовской области освобождают от подобных платежей на срок 3 с половиной года.

По фату истечения данного срока жильцы на собрании готовятся к предстоящим платежам и решают, в какой структуре образовать фонд.

Законно ли?

Несмотря на вышедшие изменения по факту отсутствия платежей в первые годы после сдачи дома, некоторые управляющие организации продолжают начислять в новостройках данные платежи.

Многие организации, ответственные за ремонт и содержание дома, таким образом формируют так называемую «контрольную подушку» на случай, когда выйдет срок, отведенный законодательством субъекта, а в доме произойдет поломка – сразу встать в очередь на капремонт.

Но многие взимают данные платежи незаконно, тем самым, набивая себе карманы. Часто так делают недобросовестные управляющие организации.

Только законодательство субъекта может разрешить взимать платежи раньше установленного срока в связи с частными случаями, например, если выясняется, что новый дом имеет большой недостаток.

Также жильцы могут сами взимать платежи с собственников еще до момента, когда выйдет установленный срок. Это делается для того, чтобы как можно раньше сформировать фонд коммунального ремонта на случай непредвиденных поломок.

Платить или нет?

Чтобы понять, нужно ли платить за капремонт за новый дом, также обязательно ознакомьтесь с законодательством субъекта. Найдите статьи, отвечающие за цифры и даты, когда впервые для новостройки могут быть установлены коммунальные платежи.

Если по срокам платежи на коммунальные услуги начисляются своевременно, то осуществляйте отчисления.

Если же плата за капитальный ремонт в новостройке назначена в то время, когда она в принципе не могла начисляться, то обязательно уведомьте об этом администрацию и правоохранительные органы.

Мошенники должны быть наказаны.

Возможно ли получить отсрочку?

Часто случается так, что сроки, установленные государством, не устраивают жильцов. К примеру, в соответствии с региональным законом Тульской области, плата за капремонт начинает начисляться через три года после сдачи дома.

Но на постройку дана пятилетняя гарантия от застройщика, поэтому жильцы не видят смысла раньше времени оплачивать взнос на капитальный ремонт в новостройке.

Подобные ситуации встречаются повсеместно, но к сожалению, не все жильцы готовы досконально разбираться в законах и временных рамках, установленных федеральным или региональным законодательством.

Как быть в такой ситуации? Если жильцы уверены в том, что в ближайшие несколько лет им не понадобится производить серьезных работ по дому, то они могут попросить отсрочку.

Это решение должно обсуждаться на общем собрании собственников жилья.

Если все жильцы проголосуют за отсрочку от платежей по капитальному ремонту, то им непременно пойдут на встречу и в администрации.

Заявление от имени всех жителей предоставляется в местную администрацию, где рассматривается комиссией по жилищным вопросам.

После того, как оценено состояние дома, а также взяты во внимание доводы жильцов, в отношении просьбы собственников помещений в многоквартирном доме либо пишется отказ, либо оформляется отсрочка.

Решение, принятое администрацией нельзя отменить, поэтому, если вы получили отказ, не отчаивайтесь, а радуйтесь возможности раньше наступившего срока началу формирования фонда капитального ремонта.

В этом случае плата за капитальный ремонт начисляется в любом случае, так как в жилищном законодательстве существует понятие износа.

Если вы являетесь жителем новостройки, то наверняка без проблем сможете защитить свои права и финансы. К счастью, законодательство в сфере жилищного права постепенно приходит в необходимое русло и становится упорядоченным.

Будем надеяться, что совсем скоро сроки до первого взноса после сдачи дома будет устанавливать не каждый регион в зависимости от своего желания, а единый государственный орган и соответствующий закон.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 110-05-29 (Москва)
+7 (812) 385-58-40 (Санкт-Петербург)

Смотрите видео: Капремонт можно не оплачивать по закону (June 2019).