Вопросы к Юристу

8 способов снизить ставку по ипотеке

«Главным макроэкономическим фактором, влияющим на изменение ценовых показателей по ипотеке, является динамика ключевой ставки ЦБ РФ и конъюнктура рынка», – передала пресс-служба ВТБ слова руководителя департамента ипотечного кредитования банка Евгения Дячкина, объясняя причины подорожания ипотеки.

Ту же причину называет Тартышев: «Изменение связано с динамикой макроэкономических параметров и ключевой ставки ЦБ: в октябре большинство банков, определяющих конъюнктуру ипотечного рынка, подняли процентные ставки».

В сентябре Центробанк впервые с декабря 2014 г. увеличил ключевую ставку – на 0,25 п. п. до 7,5% годовых, а в октябре оставил ее без изменения.

Сколько дорожать ипотеке

Между тем заместитель министра финансов Алексей Моисеев в беседе с ТАСС назвал рост ипотечных ставок «сугубо временном явлением».

Но пока эксперты ждут продолжения роста ипотечных ставок.

По прогнозам зампреда правления «Дельтакредита» Ирины Аслановой, до конца года средневзвешенная ставка по рынку может подрасти, но не выше 10%. По оценке «Эксперт РА», средняя ставка выдачи ипотеки (по данным ЦБ на 1 сентября – 9,42%) до конца этого года увеличится на 0,3-0,5 п. п.

Руководитель аналитического центра «Русипотеки» Сергей Гордейко допускает рост этого показателя до 10,5%. «Как только нервозность на финансовом рынке спадет, ставки ипотеки также перестанут расти и, напротив, начнут снижаться – правда, не такими темпами, как раньше», – добавляет он.

Ставки останутся вблизи этого уровня и в первой половине 2019 г., а во второй половине будущего года могут начать снижаться, единодушны эксперты.

Сколько выдали ипотеки

По данным ЦБ, на 1 октября портфель ипотечных кредитов составил 6,1 трлн руб. Всего за девять месяцев этого года банки выдали 2,1 трлн руб. ипотеки – это почти на 800 млрд руб. больше, чем за аналогичный период прошлого года. Средневзвешенная ставка ипотечных кредитов, выданных в течение месяца, с начала года сократилась на 0,38 п. п. и к 1 октября составила 9,41% годовых.

На 1 октября 3,4 трлн руб. в общем ипотечном портфеле банков приходилось на Сбербанк, сообщал представитель госбанка.

Сумма выданных ипотечных кредитов за 2018 г. составит 2,7-2,8 трлн руб., что на 35% больше по сравнению с 2017 г., следует из обзора «Эксперт РА». А в следующем году по базовому сценарию агентства (при $70 за баррель нефти Brent, ключевой ставке 7,5-7,75% годовых и инфляции около 4% годовых) выдачи ипотеки снизятся до 2,5 трлн руб. При негативном сценарии – снижении среднегодовой цены на нефть до $55 за баррель, увеличении ключевой ставки до 8% и выше и росте инфляции до уровня 6-7% к концу 2019 г. – размер выданной ипотеки сократится на 25% до 2 трлн руб.

3. Подтвердить свой доход справками 2-НДФЛ

Банку важно знать, что вы вернёте взятый кредит за счёт своих доходов. В России не все получают официальный доход. Некоторые банки готовы выдать кредит и при таких условиях, но ставка будет выше. А вот предоставление справки 2-НДФЛ позволяет получить выгодную ставку. Например, в Россельхозбанке при официальном подтверждении дохода кредит будет стоить от 9,3% в год, а без него — от 10,25%.

4. Родить второго или третьего ребёнка до конца 2022 года

Семьи, в которых в период с 2018 по 2022 годы родился второй или третий ребёнок, могут получить льготный кредит. В первые три года выплат ставка составит 6% годовых. Дальше расчёт идёт по простой формуле: ключевая ставка ЦБ + 2 процентных пункта. Например, если предположить, что ключевая ставка сохранится на уровне 7,5% годовых, то ставка по ипотеке вырастет с 6% до 9,5%.

Ставку в 7,5% ЦБ установил на последнем заседании совета директоров, увеличив её впервые с 2014 года. Тогда в декабре на фоне обвала рубля Банк России поднял ставку с 10,5% до 17%, и вплоть до 2016 года она превышала 10% — так что не стоит забывать о рисках.

6. Застраховать жизнь и здоровье

Согласно закону «Об ипотеке» , при оформлении жилищного кредита нужно застраховать жильё в полной стоимости «от рисков утраты и повреждения». Если дом только строится, то сразу страховать ничего не нужно. А вот когда вам передадут квартиру — придётся оформить страховку.

Чаще всего банки дополнительно предлагают застраховать жизнь и здоровье заёмщика: страховая компания выплатит остаток кредита, если заёмщик умрёт или получит первую или вторую группу инвалидности. Без страховки это пришлось бы делать созаёмщику или близким людям. Покупка такой страховки, скажем, в « Уралсибе » делает ипотеку дешевле на 1 процентный пункт.

Лайфхак: сами банки обычно предлагают дорогой вариант страхования, но от него можно отказаться. Страховку важно купить у компании, которая в банке аккредитована. Найдите этот список и обзвоните страховщиков. Покупайте полис у того, кто предложит меньшую стоимость. Так можно сэкономить несколько десятков тысяч рублей в год.

7. Выбрать электронную регистрацию договора

Пока эту услугу предлагает только Сбербанк, но вскоре наверняка предложат и другие банки. Электронная регистрация предполагает всего один визит в банк для подписания кредитного договора. Дальше документы о покупке жилья передаются в Росреестр в электронном виде с цифровой подписью. Регистрация осуществляется в течение пяти дней, зарегистрированный договор приходит на электронную почту. Услуга стоит от 5550 до 10 250 ₽. Её выбор снижает стоимость ипотеки в Сбербанке на 0,1 п.п.

Проблемы и перспективы ипотечного кредитования

Если же идет высокий рост инфляции, то соответственно выплаты по кредиту на жилье значительно снижаются в цене. Учитывая при этом рост цен на жилье, то выгода заемщика еще более очевидна.

Правда, стоит следить за ставкой рефинансирования и в случае ее увеличения попробовать предпринять действия по спасению своих денежных средств.

Огромную роль для заемщика в вопросе выбора банка для получения ипотеки играют проценты по кредиту.

Сейчас российская экономика не в лучшей форме, включая и строительный рынок и банки. При видимом снижении цен на жилище, ставки по ипотеке явного снижения не имеют.

Как снизить процент по ипотеке?

Платите ипотеку, а долг перед банком стоит на месте?

Но, если сумма стала не подъемной и с каждым месяцем выплачивать кредит стало труднее, необходимо обратиться в банк за помощью. Не стоит делать просрочки и бездействовать, так вы не только лишитесь жилья, но и навсегда испортите кредитную историю и больше не сможете взять ипотеку в любом банке страны. Банк может пойти на уступки и снизить процент, если заемщик:

  • пошел на срочную службу в армию,
  • заболел, пострадал от несчастного случая, стал инвалидом,
  • ушел в декретный отпуск,
  • стал безработным,
  • ежемесячная зарплата снизилась на 50% от указанной в кредитной заявке,
  • вы являетесь участником специальных государственных программ.

У каждого банка есть индивидуальные требования к заемщику, если человек их соблюдает, то финансовая организация может принять решение по пересмотру процентной ставки.

Если вы решили обратиться в банк за помощью, положительного ответа клиент дождется, если:

  • не было просрочек и штрафных санкций по кредитному договору,
  • ипотеке больше года (если вы только оформили кредит и желаете снизить по нему процент, то банк в просьбе откажет),
  • вы не обращались в банк за реструктуризацией и вам ее одобрили,
  • долг по ипотеке должен превышать полмиллиона рублей.

Существует несколько способов, как можно изменить процентную ставку. В первую очередь, необходимо обратиться к кредитному специалисту конкретного банка и разузнать, с каким именно методом он предпочитает работать. Самыми популярными способами являются:

  • подача заявления о снижении процентной ставки непосредственно в банк (это самый лояльный способ, банк самостоятельно принимает решение, идти клиенту на уступки или нет, если вы хотите снизить процент из-за снижения заработная платы, необходимо предоставить справку о доходах, если по состоянию здоровья — справку с больницы).
  • реструктуризация ипотеки (если вы не можете платить кредит, даже после того, как банк снизил процентную ставку по заявлению клиента, то тогда можно оформить реструктуризацию, вам могут увеличить срок кредитования или отсрочить платеж, но учитывайте момент, что такой способ существенно повлияет на кредитную историю в плохую сторону),
  • судовое разбирательство (если банк выставил вам процентную ставку выше, чем указано в договоре, скрыл от вас проценты и штрафные санкции, то тогда необходимо обратиться в суд, по решению суда вам могут снизить процентную ставку и ликвидировать штрафы, которые банк вам выставил незаконно).

Всегда учитывайте тот факт, что каждый банк — это отдельная финансовая организация.

Некоторые банки не идут на уступки клиента по снижению процентной ставки, так как это прописано в договоре. Прежде чем брать ипотеку, оцените свои финансовые возможности, а содержание кредитного договора лучше обговорить с независимым юристом.

Снижение процентной ставки по уже выданной ипотеке

  1. другие причины изменения материального положения.

При возникновении материальных проблем банк может предложить следующие варианты:

  1. увеличение срока выплаты займа на 3-10 лет за счет чего уменьшается сумма ежемесячной выплаты,
  2. оплата взносов в счет погашения кредита каждый квартал, а не помесячно, как обычно устанавливается на основании стандартного графика платежей,
  3. создание индивидуального режима выплат с учетом финансового положения заемщика,
  4. назначение кредитных каникул – возможно при детальном изучении финансового положения должника, уважительных причин, послуживших основанием для назначения такой льготы.
  5. отсрочка на 2 года – ипотечные каникулы, при этом весь этот период осуществляется выплата процентов, а тело кредита, основной долг, гасятся позже,

Снижение ипотечного процента в банках РФ

Связано это, прежде всего, с тем, что такая недвижимость является менее ликвидной. На сегодня у основных кредиторов можно взять ссуды на следующих условиях:Если вас интересует исключительно строящееся жилье, тогда базовые условия по ипотеке будут следующие:Проанализировав вышеприведенную информацию, видно, что банковские организации­предлагают клиентам разные продукты, условия по которым зависят от определенных обстоятельств.

Так, снижение процента по ипотеке ­­доступно для отдельных категорий физических лиц. Это поможет в итоге сэкономить немалую сумму, ведь ипотечный кредит выдается на продолжительный срок, вследствие чего сумма переплаты за счет начисленных процентов исчисляется в сотнях тысяч рублей.Крупнейший банк страны Сбербанк предлагает интересное предложение для потенциальных кредитополучателей.

Нестабильная экономическая ситуация

Ипотека выдается под залог недвижимости на длительный срок. Для активного развития ипотеки необходима экономическая стабильность, банкам нужны имущественные гарантии для уменьшения рисков. Но и заёмщики заинтересованы в стабильных доходах и постоянной работе, чтобы иметь возможность делать своевременные платежи и не потерять залоговое имущество и значительный первоначальный взнос. Но экономическая ситуация, не только российская, а и вся мировая, очень нестабильна. Финансовые скачки, нестабильные цены на сырьевые ресурсы так или иначе влияют на доходы жителей страны.

Низкая платежеспособность населения

У банков и кредитных организаций на фоне финансовой нестабильности появляются две проблемные задачи, связанные друг с другом:

  1. У населения снижается уровень доходов и сумма депозитных вкладов уменьшается.
  2. Из-за уменьшения депозитов, условия по кредитованию становятся жестче, а операции по выдаче ипотек более рискованными.

Получается, что ипотеку могут разрешить себе только жители со стабильным и довольно высоким доходом, а их количество в масштабах страны мизерно.

И в итоге, из-за возникших материальных проблем у заемщиков появляются проблемные ипотечные кредиты.

Проблемы жилищной ипотеки для банков

Банки, идя навстречу клиентам, реструктуризировали большое количество ипотечных договоров, то есть отодвинули дату окончательного погашения на более поздние сроки, что замедляет оборачиваемость ресурсов, увеличивает риски финансовой операции. Вся кредитная политика банка сводится к следующему:

  • обеспечению прибыльности и безопасности операции,
  • обеспечению эффективности работы,
  • к сведению рисков до минимума.

При этом единой кредитной политики для всех банков нет, у каждого из них собственная стратегия и тактика работы, учитывающая организационные факторы и финансовые возможности для ликвидации своих рисков. Поэтому любой банк включает в работу с ипотеками обязательное страхование (жизни и трудоспособности заемщика, самого залогового имущества, риска утраты права на собственность).

Отказ от страховки ведет к удорожанию кредита за счет повышения процентов.

На развитие ипотеки влияетиинфляция, при которой идет существенное обесценивание денег, рост цен. Сама по себе инфляция есть нормальный процесс в экономической жизни стран и не является опасной, пока ее контролирует государство. Если же идет высокий рост инфляции, то соответственно выплаты по кредиту на жилье значительно снижаются в цене. Учитывая при этом рост цен на жилье, то выгода заемщика еще более очевидна. Правда, стоит следить за ставкой рефинансирования и в случае ее увеличения попробовать предпринять действия по спасению своих денежных средств.

Высокие ставки

Огромную роль для заемщика в вопросе выбора банка для получения ипотеки играют проценты по кредиту. Сейчас российская экономика не в лучшей форме, включая и строительный рынок и банки. При видимом снижении цен на жилище, ставки по ипотеке явного снижения не имеют. Банкам для минимизации рисков и перестраховки приходится повышать или держать на уровне проценты, вводить всевозможные штрафные санкции за неплатежи и долги.

В 2017 году продолжилось падение объема ипотечных кредитов практически во всех банках России.

Монополизация рынка

Также одной из проблем развития ипотеки в РФ есть монополизация на строительном рынке, что свойственно практически любому региону страны, где работают большие бюджетные деньги. После кризиса в крупных строительных фирмах сменились структуры собственности, в состав собственников вошли крупные банки.

В соответствии с законом все они самостоятельные юридические лица и факт сговора строительных компаний с банками доказать практически невозможно. К тому же на рынке существует еще один крупный монополист — энергетические компании, которые обеспечивают строительные объекты водой, теплом, газом, электроэнергией и диктуют свои условия и цены, что неблагоприятно сказывается на развитии ипотечного кредитования.

Объединение административных властей на местах со строительными организациями для выделения земли в обход торгов, с несоблюдением законного порядка при госзаказах также является отрицательным фактором. Для ликвидации этой ситуации и обеспечения «прозрачности» проведения торгов необходимы доработки в закон о госзакупках, возможно введение в комиссии представителей общественности.

Миграционная политика

Жизнь в крупных городах и столице гораздо активнее, динамичнее и значительно выше по уровню. Поэтому миграция населения становится системой, люди стремятся к более стабильной, с большими возможностями жизни. И это ведет к росту спроса на жилье и, в итоге, к удорожанию квартир, росту начисленных процентов.

Стоит не забывать, что цена жилья по ипотеке даже при ставке в 10% вырастает минимум в два раза против начальной цены.

Недостаточное количество социальных программ

При получении кредита на жилье, заемщиков может экономически защитить только государство с современными подходами к законодательству по ипотечному кредитованию. Радует, что правительство активно принимает участие в этом процессе, выделяя отдельным банкам субсидированные кредиты для понижения ставок по кредиту. Сейчас работает программа с государственной поддержкой для населения со средним доходом, условием которой есть постоянная процентная ставка на весь период кредитования. Но список таких банков ограничен и выбор предоставленного жилья для ипотеки тоже не широк.

На помощь малообеспеченным слоям приходит социальная ипотека, которая является правительственной программой и в каждом регионе имеет свои особенности. Полную информацию об этом виде помощи можно получить в местных органах власти или в АИЖК. Государство в социальных ипотеках выступает третьей стороной, выполняя поддержку интересов банка (возмещая его выгоды) и граждан (обеспечивая их доступным жильем).

Положительной стороной в этих программах есть:

  • решение квартирного вопроса для людей с небольшим доходом,
  • лояльный график платежей,
  • длительный срок займа с относительно небольшой переплатой,
  • все действия находятся под контролем государства.

Но значительное количество подтверждающих документов, жесткие условия для участия, недостаточно большой список лиц, попадающих в социальные программы — большие минусы в развитии господдержки ипотечного кредитования.

Перспективы ипотеки в России

Но несмотря ни на что, прогнозы ипотеки на 2018 год довольно оптимистичны. Основной прогноз касается процентной ставки. Предполагается, что она продолжит падать до уровня 7-8% годовых благодаря снижению уровня инфляции. Значительное падение стоимости жилья и рост его доступности — также один из оптимистичных прогнозов.

Пути решения проблем

Проблемы ипотечного кредитования в регионах России и пути их решения одна из задач правительства, заключающаяся в поддержании ипотек в динамичном состоянии совершенствования с помощью использования всевозможных методов. Необходимо стремиться к росту доходов и улучшения жизни в регионах, их всестороннее развитие и уменьшение разницы материального достатка в целом по стране. Выделение государственной помощи на строительство и приобретение жилья в регионах может способствовать расширению границ востребованности на ипотечное кредитование.

Решение проблем ипотечного кредитования — это совокупная задача, которая задевает различные стороны жизни и развития страны, расширение и совершенствование банковских услуг.

Смотрите видео: Как снизить процентную ставку по ипотеке? Рефинансирование ипотеки: Ипотека Сбербанк ВТБ и не только (June 2019).