Вопросы к Юристу

Люди не хотят выезжать из купленной мной квартиры

То есть сразу после того, как за новым собственником зарегистрировано право собственности на жилое помещение, члены семьи бывшего – утрачивают право пользоваться этой квартирой. Правда, на практике не все так гладко, как в теории – в законе. На деле эти самые «бывшие» могут и не жить в квартире, то есть «физически» там не находятся, но продолжают оставаться на регистрационном учете именно в этой квартире.

А это, помимо прочего, приводит к лишним расходам.

Ведь некоторые коммунальные услуги рассчитываются исходя из числа зарегистрированных на кв.

метрах граждан. А значит, за «чужих» придется платить новому собственнику, так как именно он несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. В соответствии со ст.

Продавцы квартиры отказываются ее отвобождать в оговоренные сроки.

А указана обязанность продавца-освободить квартиру в течение 14 дней с даты регистрации.

Мы не успевали выехать в указаный срок,в итоге выехали на 5 дней позже,обхяснив что ребенок заболел.Нам риэлтор тогда и сказал Это моя работа,и мы без проблем выехали на 5 дней позже.Тогда и объяснил что до 30 дней по закону Нравится 11 сентября 2012, 20:59 Россия, Балашиха Таких ситуаций видела очень много!! (я агент) Скажу из опыта- идете в местное отделение и с участковым в кв.

Покупка квартиры: как выселить бывшего владельца

– Новый же владелец имеет полное право распоряжаться не только жильем, но и находящимся в нем имуществом. Он может его выкинуть, продать, оставить себе, и все эти действия будут законны.

Как следствие, все угрозы бывшего владельца будут необоснованными».

Но порой случаются и противоположные ситуации, когда человек покупает квартиру вместе со всем внутренним убранством, с мебелью и бытовой техникой и ему важно, чтобы продавец при выезде не забрал что-либо из уже проданных вещей.

Еще один немаловажный вопрос – это аварии по вине бывших хозяев.

Выселение из жилого помещения при смене собственника

Необходимо вынести постановление, чтобы не нарушить права человека, во время принужденного отселения из жилой недвижимости и соблюсти все требования Гражданского и Жилищного кодексов.

Полномочия бывшего хозяина заканчиваются после вступления в законные права покупателя жилья, которые подтверждаются документами на регистрацию недвижимости. Выселение предыдущего собственника производится или .

Отселение с жилой площади, происходит новым собственником в том случае, когда после приобретения недвижимости в ней оказывается, зарегистрирован предыдущий хозяин или кто-то из членов его семьи.

Выписка и освобождение квартиры

Если с момента завершения сделки (ее регистрации и производства оплаты) прошло более 1 месяца, гражданин имеет право обращаться в суд с иском о выселении продавцов квартиры.То есть четких, установленных законом, сроков нет, все зависит от того, как выписка и освобождение согласованы между сторонами и прописаны в договоре купли-продажи.Можно оговорить, например, так: «Продавец обязуется освободить квартиру и сняться с регистрационного учета до 10 апреля 2013 года» или «продавец обязан сняться с регистрационного учета в течение двух недель с момента подписания договора».

Одновременно прописывается, что часть денег (от 5 тысяч рублей до 10% от цены квартиры) закладывается в отдельную банковскую ячейку и будет передана продавцу только после выписки и реального освобождения квартиры.

Порой в договоре пишут: «За каждый день просрочки – столько-то рублей».

Как и за что можно выселить из квартиры самого собственника: основания для принудительных действий

Например, участковый уполномоченный полиции – в случае, если выселяемый систематически нарушал общественный порядок, представитель органов Росреестра – если в конкретной квартире была осуществлена незаконная перепланировка, исправлять которую собственник отказался, а его действия нанесли ущерб целости здания, и т.д.

Выселение бывших собственников

Также выселение предыдущих собственников происходит после формирования договора дарения недвижимости другому лицу. Когда бывший собственник отказывается добровольно освободить жилье, то надо обязательно направиться в суд с заявлением о потере права пользоваться спорной жилой квартирой и выписаться из него. Еще к причинам выселения предыдущего собственника, который автоматически становится бывшим, являются:

  • Изъятие участка земли для потребности государства и муниципалитета.
  • Аварийное состояние жилого здания.
  • Нарушение порядка и систематический шум в доме.
  • Взимание за долги.
  • Снятие с регистрационного учета из данной недвижимости.
  • Использование жилого помещения не по назначению.
  • Неуплата ипотечного кредита.

Когда предыдущий собственник и члены его семьи не желают добровольно покинуть жилое помещение и снять регистрацию, после ее продажи, необходимо направиться в суд с исковым заявлением.

Бывшие хозяева не выезжают из квартиры - метод выселения

Оказался в очень интересной ситуации и решил поделиться своими действиями, которые помогли ее разрешить.

Решил тут я себе купить квартиру, после некоторых приключений вроде нашел. Два собственника, более 3 лет в собственности, детей не прописано, в общем, все ок.

Собственники хотели продать одну квартиру в Москве, купить в Красногорске, а на остаток жить. Сделка прошла без проблем, как и регистрация, а вот дальше началось шоу.

Сразу хочу сказать, что моя ошибка была в том, что продавцы деньги по договору получали после перехода права собственности, а акт передачи должны были подписать и съехать с квартиры в течение 10 после регистрации права собственности.

В итоге, после того как прошли те 10 дней, оказалось, что продавцы не горят желанием съезжать с аргументацией "что мы в новый год что-ли будем переезжать". Они мол хотят встретить новый год в старой квартире, а переехать уже после. Хорошо, договорились на 2-е Января. Прихожу 2-го, а они опять не готовы и весело продолжают бухать. И так еще пару переносов.

После консультации с юристом, который сказал, что выселение даже бывших собственников это суд, приставы и много много веселья, я решил пойти другим путем.

Важно отметить, что на все увещевания и деликатное общение, бывшие хозяева отвечали матом и не хотели ничего слышать.

Что было сделано (как собственником квартиры):

1. Был отключен интернет (позвонил провайдеру и перевел договор на себя, поставил временную блокировку)

2. Было отключено электричество (скатался в МОСЭНЕРГОСБЫТ и написал заявление, стоимость услуги 1500р по прайсу)

3. Отключен телефон и переведен на себя (пришлось ехать в МГТС)

Жалко было нельзя отключить отопление :) А то, что интернет без электричества не работает, подумал потом. )

Дальше, я "заключил" два договора:

1. Аренда 100к в месяц и выплатой неустойки на 100к если не предоставляю доступ в квартиру

2. Ремонт, с неустойкой в 0,5% общей стоимости в день, если не предоставляю доступ в квартиру.

3. Подготовил обращение в суд и требованием компенсации моих фин потерь ввиду того, что данные товарищи не позволяют мне предоставить доступ в квартиру.

Это должно было показать размер потенциальных проблем для них, не уверен, что это бы прокатило в суде, но как "пугало" бы сработало.

Подержав их пару дней без света, интернета и телефона, собрав группу поддержки и вооружившись камерой, я вызвал службу вскрытия замков. Так же заранее оповестил участкового.

Ну а дальше было шоу с криками, угрозами убийством и вызовом наряда милиции. В результате, покричав и излив всю агрессию, они осознали размер проблем, а так же то, что жить без света и интернета не кошерно. Квартиру они освободили за 1 день.

Не знаю на счет легальной стороны выше изложенной практики, но она оказалась эффективна и может кому будет полезна.

Закон с 2018 года о рождении ребенка военнослужащего контракника мужа

Вход Забыли пароль? Создать аккаунт Восстановление пароля Регистрация нового пользователя Согласие с условиями использования Соглашение об использовании сервиса Войти О проекте Мы в соцсетях Контакты Наш сайт использует файлы cookies, чтобы улучшить работу и повысить эффективность сайта. Отключение файлов cookie может привести к неполадкам при работе с сайтом. Продолжая использование сайта, вы соглашаетесь с использованием нами файлов cookies.

Елена Бархатова

Психолог, Консультант. Специалист с сайта b17.ru

Вы передаточный акт подписали? Если да, то смело меняйте замки. И правильно сделаете.

получается, что в вашей квартире живут посторонние? А если пилицию вызвать?

А почему вы не можете вызвать полицию? По идее в вашей квартире находятся посторонние.

У них, скорее всего, и регистрации то там уже нет.

Они не собственники, они не прописаны. Зачем решение суда. Наряд милиции. Но уговорить конечно лучше. А замок в своей квартире вы конечно можете поменять. Правда я не знаю, может они могут подить в суд на вас. Вещи-то их им станут недоступны. Может не меняя замок снять унитаз и обратиться в жек что бы временно отключили электричество.

Они не собственники, они не прописаны. Зачем решение суда. Наряд милиции. Но уговорить конечно лучше. А замок в своей квартире вы конечно можете поменять. Правда я не знаю, может они могут подить в суд на вас. Вещи-то их им станут недоступны. Может не меняя замок снять унитаз и обратиться в жек что бы временно отключили электричество.

Похожие темы

Мы когда-то разрешили будующему новому владельцу завозить свои вещи прямо при нас. У нас в новой квартире еще ремонт был в разгаре. Они при нас и ремонт в нашей ванной начали. Суматошно, но пережили. В благодарность за наши неудобства они сами нас перевозили, когда уже стало куда переезжать.

На двери записку повесить по какому телефону обращаться для получения вещей обратно.

а договориться, не?
у вас однокомнатная?
или есть возможность сгрузить вещи в отдельную комнату и ее закрыть на замок? что они вообще за люди? вообще хамство конечно, ладно было б идти некуда, а то видите ли ремонт всего лишь

Мы недавно покупали квартиру. В договоре все жестко было прописано и продавцы отдали нам ключи от пустой квартире ровно по нему. Автор, ваши продавцы просто хамы и не факт, что съедут через 2 недели. Ремонты обычно затягиваются.
Ключи они вам отдали? Тогда надо сегодня же менять замки (имеете полное право,т.к. у вас есть свидетельство о собственности). Лучше это делать, когда их не будет дома.
В любом случае, вы имеете полное право жить в этой квартире уже сегодня.

а договориться, не?
у вас однокомнатная?
или есть возможность сгрузить вещи в отдельную комнату и ее закрыть на замок? что они вообще за люди? вообще хамство конечно, ладно было б идти некуда, а то видите ли ремонт всего лишь

а договориться, не?
у вас однокомнатная?
или есть возможность сгрузить вещи в отдельную комнату и ее закрыть на замок? что они вообще за люди? вообще хамство конечно, ладно было б идти некуда, а то видите ли ремонт всего лишь

они уже выписаны, но акты передачи квартиры не подписывали, потому что квартиру они пока не передают, ключей соответственно нет. юрист говорит: идите в суд, просто так врываться и выкидывать их с вещами незаконно. вот и думаю, как по-другому решить.

они уже выписаны, но акты передачи квартиры не подписывали, потому что квартиру они пока не передают, ключей соответственно нет. юрист говорит: идите в суд, просто так врываться и выкидывать их с вещами незаконно. вот и думаю, как по-другому решить.

да плевать на эти акты, они нужны чтобы вы убедились что они ванну с собой не утащили. а у вас совсем другая задача. Зеленка на руках? отлично. вызываете частную службу аварийного открывания замков, никакая милиция не нужна, им вообще наплевать на ваши дела, если есть документ то за полчаса вам замки поменяют и все. Им главное чтобы явной уголовщины не было, так вы же и так собственница. Просто скажите что ключи потеряли, а муж свои дома забыл и на работе сейчас.
нафиг вам эти суды? и акт вам ни к чему, зеленка же уже есть. а состояние квартиры вы лучше проконтролируете, если будете находиться внутри. а это единственное для сего вам акт нужен.

Скажите, что расторгаете договор купли-продажи. А вообще деньги надо отдавать частями, то есть часть они получают после акта приемки.

Детсад какой-то. Купили квартиру и её не знаете, как попросить бывших жильцов съехать. Да какая разница, что у них там ремонт. Это ИХ проблемы. Так что я бы сказала так "Даю Вам сутки на то, чтобы освободить квартиру или заявляю о том, что в доме постороннии люди". Делов то.

Просто переезжайте. заказывайте машину и переезжайте. Потеснитесь 2 недели.
Или пусть ваши жильцы оплатят полмесяца (если можно вам на старой остатья).

У меня такая же ситуация. Не выезжают и всё!. Можно бы и замки поменять - не проблема, но вот только потом скажут а у нас тут золото пропало и судись потом, доказывай.

Аналогичная ситуевина. По закону 14 дней, но продавцы попросили 21 день тоже из за ремонта. В итоге завтра должны ключи отдать, позвонил им, а они еще 4 дня просят.

купил дом оформил куплю продажу получил передаточный акт зарегистрировал в рег палате бывшую хозяйку выписал семью свою прописал бывшая хозяйка подала на меня в суд районный что считать куплю продажи дома недействительным что была она в заблуждении суд районный ей иск отказал она в верховный суд апеляцию интересно что решит верховный суд 2 раза отложили как думаете

Тоже такая же ситуация, договор был подписан 31 августа числа , 8-9 августа должно их там не быть. Они хамят. И говорят что не раньше 30 ноября съедут. Я им все сказала , не съедут , вызову милицию и скажу что посторонние люди живут в моей квартире, дальше там уже их проблемы.

Все проблемы с продавцами должен решать ваш агент, а вы должны расслабиться и получать удовольствие )) У хорошего риэлтора всегда все предусмотрено, в т.ч. и такие варианты развития событий, поэтому таких ситуаций не возникает, а если возникают, то решаются в 1-2 дня без нервотрепки для своего клиента. Вам следует обратиться к руководству компании, в которой трудится Ваш агент (если он у Вас есть) и потребовать решить этот вопрос или взыскать компенсацию с агента за то, что такое допустил.
А Ваши продавцы обязаны по предварительной договоренности оплатить Вам аренду уже Вашей квартиры по рыночной цене за каждый день просрочки подписания акта-приема передачи (без которого ни один агент не допустит продавца в ячейку за полной суммой, на самом деле).
Посоветовать тут можно только одно: впредь выбирайте хорошего риэлтора из крупного агентства. Проводить сделку с недвижимостью самостоятельно - все равно, что сесть за руль без автошколы и инструктора. Оно, конечно, в инете написано как водить машину и проводить сделку, но вляпаться и попасть "на деньги" можно и там, и там ))

Милиция тоже сказала что из квартир они не забирают, и что делать, я тоже не могу из квартиры выселить прежнего собственника. Куда обращаться??

Модератор, обращаю ваше внимание, что текст содержит:

Жалоба отправлена модератору

Страница закроется автоматически
через 5 секунд

Новое за три дня

Популярное за три дня

Пользователь сайта Woman.ru понимает и принимает, что он несет полную ответственность за все материалы частично или полностью опубликованные им с помощью сервиса Woman.ru.
Пользователь сайта Woman.ru гарантирует, что размещение представленных им материалов не нарушает права третьих лиц (включая, но не ограничиваясь авторскими правами), не наносит ущерба их чести и достоинству.
Пользователь сайта Woman.ru, отправляя материалы, тем самым заинтересован в их публикации на сайте и выражает свое согласие на их дальнейшее использование редакцией сайта Woman.ru.

Использование и перепечатка печатных материалов сайта woman.ru возможно только с активной ссылкой на ресурс.
Использование фотоматериалов разрешено только с письменного согласия администрации сайта.

Размещение объектов интеллектуальной собственности (фото, видео, литературные произведения, товарные знаки и т.д.)
на сайте woman.ru разрешено только лицам, имеющим все необходимые права для такого размещения.

Copyright (с) 2016-2019 ООО «Хёрст Шкулёв Паблишинг»

Сетевое издание «WOMAN.RU» (Женщина.РУ)

Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ №ФС77-65950, выдано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) 10 июня 2016 года. 16+

Учредитель: Общество с ограниченной ответственностью «Хёрст Шкулёв Паблишинг»

Мягко, но настойчиво

Конечно, можно применить грубую силу и выдворить нахала, но, освободив квартиру от вещей бывшего собственника и от него самого, нужно еще и его снять с регистрационного учета. Реально ли это?

Гражданский кодекс выступает в данном случае на стороне покупателя. В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. То есть до тех пор, пока квартира находилась в собственности продавца, он имел право пользоваться ею. Но право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам (п. 1 ст. 235 ГК РФ), а продажа квартиры и есть не что иное, как отчуждение. Регистрация же (или, как раньше говорили, прописка) не дает права собственности на квартиру, поэтому все зарегистрированные должны освободить жилище после его продажи другому владельцу.

При все том «выписать» человека из квартиры помимо его воли можно лишь по исковому заявлению и на основании судебного решения. На практике выселение зарегистрированного жильца из приобретенной квартиры занимает длительное время (год-полтора). В большинстве случаев суд выносит решение в пользу покупателя квартиры, и если «квартирант» все-таки не желает добровольно покинуть помещение, за дело берутся судебные приставы.

Однако надо быть готовыми к тому, что суд может разрешить занимать квартиру зарегистрированному жильцу еще некоторое время (чаще всего – до года).

Разлука будет без печали

Ситуация может сложиться и по-другому: собственник «выписался», освободил квартиру, а члены его семьи, которые тоже жили с ним и были на этой жилплощади зарегистрированы, не хотят съезжать с насиженного места или не снимаются с регистрационного учета.

Если вы приобрели жилое помещение с такой «начинкой», то небесполезно будет узнать, что на сей счет предусмотрено законом.

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 292 ГК РФ).

То есть сразу после того, как за новым собственником зарегистрировано право собственности на жилое помещение, члены семьи бывшего – утрачивают право пользоваться этой квартирой. Правда, на практике не все так гладко, как в теории – в законе.

На деле эти самые «бывшие» могут и не жить в квартире, то есть «физически» там не находятся, но продолжают оставаться на регистрационном учете именно в этой квартире. А это, помимо прочего, приводит к лишним расходам. Ведь некоторые коммунальные услуги рассчитываются исходя из числа зарегистрированных на кв. метрах граждан. А значит, за «чужих» придется платить новому собственнику, так как именно он несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.

Задача понятна – необходимо «выписать» членов семьи бывшего собственника.

Опять обратимся к документам.

В соответствии со ст. 7 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» человека можно снять с регистрационного учета по месту жительства, то есть выписать, в следующих случаях:

– ввиду изменения места жительства – на основании заявления гражданина о регистрации по новому месту жительства,
– в связи с призывом на военную службу – на основании сообщения военного комиссариата,
– в связи с осуждением к лишению свободы – на основании вступившего в законную силу приговора суда,
– в связи с признанием безвестно отсутствующим – на основании вступившего в законную силу решения суда,
– в связи со смертью или объявлением решением суда умершим – на основании свидетельства о смерти, оформленного в установленном законодательством порядке,
– при обнаружении не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, или неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о регистрации – на основании вступившего в законную силу решения суда,
– при выселении из занимаемого жилого помещения или признании утратившим право пользования жилым помещением – на основании вступившего в законную силу решения суда,

Таким образом, для выселения и снятия с регистрационного учета человека нужно будет также получить решение суда. А значит, новому собственнику придется подавать в судебную инстанцию исковое заявление с требованием о выселении (по необходимости) и снятии с регистрационного учета ответчика.

«Праздник», который всегда с тобой

Не лает, не кусает, а в квартире жить мешает. Что это или кто это?

А это лица, которые даже после перехода права собственности имеют полное право продолжать жить в квартире.

Допустим, продавец продает жилье, и даже делает скидку, объясняя это тем, что в квартире живут или зарегистрированы другие граждане. Покупатель в погоне за низкой ценой соглашается на такой вариант, считая, что после регистрации права собственности все-таки сможет выписать «посторонних». Пусть даже через суд (если они добровольно не захотят покинуть жилье), наивно полагает он. Но не все так просто, как может показаться.

Некоторые члены семьи бывшего собственника имеют право жить в квартире (право пользоваться жилым помещением) даже после перехода права собственности. Иными словами, п. 2 ст. 292 ГК РФ здесь не работает. В силу вступают исключения из правила.

Речь идет о тех гражданах, которые дали свое согласие на приватизацию квартиры другим прописанным в ней лицам, но сами не стали участниками приватизации, так как ранее использовали свое право.

Покупая квартиру с зарегистрированными в ней «отказниками», вы получаете неразрешимую проблему, поскольку таких граждан выписать не-воз-мож-но!

В Жилищном кодексе есть п. 4 ст. 31, в соответствии с которым при прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения бывший член семьи теряет право пользования данной квартирой. К примеру, муж и жена живут в квартире, которая находится в единоличной собственности мужа. При разводе супругов жена теряет право на пользование этой квартирой. Бывший муж вправе обратиться в суд и выписать бывшую жену из квартиры, ссылаясь на ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса.

К слову, даже если супруги продолжают оставаться в браке, но муж решает продать свою квартиру, а жена отказывается выписаться, то новый собственник может обратиться в суд с требованием выписать дражайшую половину прежнего собственника (но уже со ссылкой на п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ).

При всем том эти нормы закона не будут действительны в отношении граждан, которые при приватизации были зарегистрированы по месту жительства в квартире и имели право пользования жилым помещением наравне с лицом, приватизировавшим его.

Действие положений ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса (в части выселения бывших членов семьи собственника) не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации эти лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором (ст. 19 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ»).

То есть, в нашем примере, если муж и жена были нанимателями по договору социального найма, а потом муж приватизировал квартиру на себя, а жена отказалась от приватизации, то муж даже после развода не сможет выписать бывшую жену.

Обратите внимание: из данной статьи следует, что нельзя выписать бывшего члена семьи собственника, ссылаясь на ч. 4 ст. 31 ЖК РФ – то есть при прекращении семейных отношений. Про ст. 292 ГК РФ не говорится ни слова. Поэтому некоторые граждане с целью выписать бывших мужей или жен, которые не участвовали в приватизации, намеренно продавали жилье третьим лицам, а новый собственник уже подавал иск о выселении, ссылаясь на п. 2 ст. 292 ГК РФ. И суды удовлетворяли такие иски – людей выселяли в «никуда».

Окончательную точку в споре поставил Верховный Суд РФ. В Обзоре судебной практики за IV квартал 2005-го и Обзоре законодательства и судебной практики за I квартал 2008-го суд однозначно ответил на этот спорный вопрос: выселить или снять с регистрационного учета «отказников» нельзя. При этом право пользования квартирой принадлежит им бессрочно.

Новый собственник будет полноправным владельцем такой квартиры – он сможет ее продать, заложить, подарить, но вот выписать «отказника» из квартиры не сможет.

Любите книгу – источник знаний!

Узнать о прописанных в квартире можно из домовой книги. При покупке квартиры требуйте от продавца выписку из нее. Лучше всего просмотреть расширенную выписку из домовой книги, которая позволит узнать, кто был прописан в квартире со времени постройки дома (то есть проследить, не были ли нарушены права других лиц при приватизации).

Из тюрьмы на вечное поселение

Есть еще одна категория граждан, которые могут внезапно возникнуть и предъявить права на квартиру. Вернее, право пользоваться жилым помещением.

Пример. В квартире по договору социального найма жили четыре человека: муж, жена, ребенок и, допустим, брат жены. Наниматели решили приватизировать жилье. При этом в приватизации участвовали все, кроме брата жены (он ранее уже воспользовался своим правом). Но с приватизацией другими членами семьи согласился. А это означает, что он хотя и не приобрел права собственности на квартиру, но оставил за собой право бессрочно пользоваться жилым помещением.

Как водится, никто не знал об этих юридических тонкостях. Но прошло время, брата жены осудили за преступление и направили в места не столь отдаленные. На основании вступившего в законную силу приговора его выписали из квартиры.

Пока брательник отбывал срок, семья решила продать квартиру. Нашли покупателя – сделка состоялась.

Но может статься так, что рано или поздно осужденный, выйдя на свободу, заявится в квартиру, чтобы там «навечно поселиться». И он имеет на то полное право. А если новый хозяин не пустит его, то может обратиться в суд и отстоять свое право пользоваться квартирой. Аргументы вроде того, что «бывший осужденный здесь не прописан», не помогут.

Это важно

Законом установлено, что регистрационный учет вводится для обеспечения необходимых условий реализации гражданином России его прав и свобод, а также исполнения им обязанностей перед другими гражданами, государством и обществом (ст. 3 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ). Этой же статьей предусмотрено, что регистрация или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией РФ, законами Российской Федерации, конституциями и законами республик в составе России.

Иными словами, право пользоваться жилым помещением не зависит от наличия регистрации (прописки) в той или иной квартире.

Закон на их стороне

Кто сохраняет право пользования жилым помещением?

Прежде всего, наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст. ст. 672, 677 ГК РФ).

Например, бывший собственник квартиры сдал ее по договору найма (аренды) на длительный срок, а после этого квартиру продал. По закону (ст. 675 ГК РФ) переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет за собой расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Таким образом, граждане, которые живут по договору найма в жилом помещении, имеют полное право проживать в данной квартире и после ее продажи. То есть они сохраняют право пользования до конца срока действия договора.

Надо сказать, не худший вариант развития событий. Собственник хотя бы знает, что когда окончится срок действия договора, и он сможет смело выставить своих квартирантов. Кроме того, новый хозяин получает с проживающих деньги. В крайнем случае, он имеет право поднять цену за проживание (плата за наем) так, что квартиранты сами сбегут.

Следующая категория – лица, обладающие правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа (ст. 33 ЖК РФ).

В соответствии с этой статьей гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется этим жильем наравне с его собственником.

Завещатель вправе возложить на наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ). Об этом сказано в ст. 1137 ГК РФ

Так, на наследника, к которому переходит жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу право пользования этим помещением или его определенной частью. Такой завещательный отказ может быть возложен на какой-то определенный период, или на период жизни отказополучателя.

При этом наследник вправе продавать, дарить, отдавать в залог и иным способом распоряжаться жилым помещением. Получать на сделку согласие от отказополучателя не надо. Но переход права собственности никак не повлияет на права отказополучателя – как он жил в квартире, так и дальше может жить, до тех пор, пока не закончится срок пользования, установленный завещательным отказом.

Выселить отказополучателя можно только в двух случаях:
– такое лицо добровольно (но, скорее всего, не безвозмездно) откажется от права пользования предоставленным ему завещательным отказом,
– если он использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение (п. 2 ст. 35 ЖК РФ). Правда выселение происходит не автоматически. Для начала собственник должен просто предупредить нарушителя. Если и после этого гражданин продолжает вести себя недостойным образом, то тут уже можно обращаться в суд с требованием о выселении такого человека.

Сохраняют право пользования жилым помещением и граждане, которые в момент приватизации имели равные права пользования жилым помещением с лицом, его приватизировавшим, но сами не участвовали в приватизации, если иное не установлено законом или договором.

Такое же право сохраняет получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п. 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ГК РФ).

Выселить такого гражданина можно, если он сам согласится на это. Но при этом соответствующие изменения правильнее всего оформить соглашением, которое нужно (также как и основной договор) заверить нотариально и зарегистрировать в ЕГРП.

И наконец, право пользоваться жилым помещением сохраняет ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора (п. 1 ст. 700 ГК РФ).

В списках не значатся

Если в договоре купли-продаже о людях, которые сохраняют право пользования жильем, нет ни слова, то, как гласит закон, такой договор считается незаключенным. Ведь если бы покупатель знал о «начинке» квартиры, он бы ни за что не согласился на сделку, не стал покупать жилье с обременением.

Если все же такое случилось, то следует знать, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК РФ). А из ст. 558 ГК РФ следует, что существенным условием договора купли-продажи жилого помещения является перечень лиц, которые сохраняют право пользования жильем. При отсутствии такового перечня – договор считается незаключенным.

Если новый владелец жилья не намерен терпеть у себя «квартирантов», ему нужно подавать иск о признании сделки незаключенной, а также требовать через суд возврата денег от продавца. Квартиру же, разумеется, придется вернуть продавцу.

Со стороны продавца полученные деньги являются неосновательным обогащением (ст. 1102 ГК РФ). Так как договор купли-продажи считается незаключенным, у продавца не было оснований для получения денег.

А пустая лучше!

Всегда внимательно читайте договор купли-продажи, обращая особое внимание на наличие зарегистрированных в данном жилье граждан.

Прежде чем согласиться на сделку, узнайте, нет ли здесь лиц, которые сохраняют право пользования жилым помещением и после продажи. Для этого нужно взять расширенную выписку из домовой книги и пересмотреть историю квартиры: кто жил до приватизации, кто приватизировал, кто был прописан-выписан, на каких основаниях и т. д.

Даже если в договоре купли-продажи сказано, что лица, зарегиcтрированные в квартире, обязуются выписаться в течение определенного срока – это не гарантия того, что они именно так и поступят. Ведь договор подписывает продавец и покупатель, а члены семьи бывшего собственника не оставляют там свои автографы.

Ну а самый лучший вариант для покупки – пустая квартира, из которой выписаны и собственник, и все его домочадцы. Тогда вам не придется бегать по инстанциям, требуя выписать абсолютно чужих людей из только что приобретенного жилища.

Где живет гастарбайтер

Под занавес 2010-го в ГУП города Москвы «Московский городской Центр арендного жилья» прошло совещание с участием представителей Управления федеральной мигорационной службы России по г. Москве, Управления федеральной налоговой службы России по г. Москве, ГУВД по г. Москве, Уравления координации деятельности по обеспечению безопасности правительства Москвы, Департамента труда и занятости г. Москвы и ГУ ИС столичных округов.

На совещении проанализирована работа различных структур по выполнению распоряжения столичного правительства от 25.11.2008 № 2774 «Об учетной регистрации договоров (соглашений) найма, поднайма жилой недвижимости в городе Москве». В частности, отмечено, что ГУВД выявило места и сроки проживания более 20 тысяч приезжих и трудовых мигрантов, дополнительные поступления в бюджет в виде налогов составили около 120 млн рублей.

Признано целесообразным совместно с Департаментом труда и занятости г. Москвы и ГУВД подготовить проект распорядительного документа, регулирующего вопросы временного проживания в столице иногородних граждан и трудовых мигрантов. Высказано также предложение инициировать внесение ряда поправок в федеральное законодательство, подчеркнута необходимость усилить информационно-разъяснительную работу о соблюдении порядка и правил оформления гражданами жилья для проживания третьих лиц.

К юристам. купила квартиру, не могу выселить бывших хозяев

Даже если в договоре купли-продажи сказано, что лица, зарегиcтрированные в квартире, обязуются выписаться в течение определенного срока – это не гарантия того, что они именно так и поступят. Ведь договор подписывает продавец и покупатель, а члены семьи бывшего собственника не оставляют там свои автографы.
Ну а самый лучший вариант для покупки – пустая квартира, из которой выписаны и собственник, и все его домочадцы. Тогда вам не придется бегать по инстанциям, требуя выписать абсолютно чужих людей из только что приобретенного жилища.

Продавец не освобождает квартиру и проблемы с зарегистрированными жильцами

Могу я продать свою 1/2 долю в приватизированной однокомнатной квартире (38,6 кв. м.) без ведома мамы, у которой тоже 1/2 доля? Не хватает метров в новой квартире! Что делать? Купила квартиру по договору долевого участия со строительной компанией. По договору площадь квартиры указана одна, а по техпаспорту оказалась меньше на 3 кв.
м… Ввел в заблуждение продавец квартиры. Что делать? Осенью купил квартиру. При ее осмотре хозяева ввели в заблуждение тем, что она теплая…
Как доказать, что недостаток тепла в квартире возник по вине прежних хозяев? Как отстоять свои права? Переуступка пая в жилищно-строительном кооперативе ЖСК строит жилой дом, ИП выкупил у него свой пай (соответствующий договор уступки права требования пая зарегистрирован в жилищно-строительном кооперативе) и продал физическому лицу… Встречная покупка квартиры. Не успеваем её освободить.

Бывшие хозяева не освобождают квартиру

Законом запрещено шуметь, слушать громкую музыку, производить ремонтные работы в период с 23.00 до 07.00. Нарушение тишины в это время существенно влияет на качество жизни окружающих. Если договориться с шумными соседями не получается, это повод обратиться в суд с требованием о выселении. Грязь в квартире, наличие насекомых, запах от домашних животных и иные факторы антисанитарии должны быть устранены владельцем жилья, так как это является нарушением санитарно-гигиенических норм.

Долг за коммунальные услуги может повлечь принудительное выселение только в случае, если собственник имеет другую недвижимость. Если жилье является единственным, Гражданско-процессуальный кодекс РФ (ст.

446) запрещает его отчуждение. Важно! В случае наличия просроченной задолженности по ипотечному кредиту вступает в силу ст. 334 Гражданского кодекса РФ.

Продавец квартиры не выезжает в оговоренный срок

Сохраняют право пользования жилым помещением и граждане, которые в момент приватизации имели равные права пользования жилым помещением с лицом, его приватизировавшим, но сами не участвовали в приватизации, если иное не установлено законом или договором. Такое же право сохраняет получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п. 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ГК РФ). Выселить такого гражданина можно, если он сам согласится на это. Но при этом соответствующие изменения правильнее всего оформить соглашением, которое нужно (также как и основной договор) заверить нотариально и зарегистрировать в ЕГРП. И наконец, право пользоваться жилым помещением сохраняет ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора (п. 1 ст. 700 ГК РФ).

Смотрите видео: Если не продать квартиру или дом как решить вопрос магически (September 2019).